집 살까말까 고민이라면 … "지금 사라"

서울 집값이 혼조세를 보이면서 내집마련을 노리는 실수요자들 고민이 깊어지고 있다. 서울 강남권 등 일부지역에서 시장회복 조짐이 나타나고 있지만 수도권 외곽과 지방 경우 아직 하락세가 이어져 매수시기를 가늠하기가 쉽지 않다. 전문가들은 시기가 늦을수록 초기자금 부담이 증가할 수 있는 만큼 내집마련을 서두르는 게 좋다고 보고 있다.

26일 부동산 전문가들은 매수시점이 빠를수록 좋은 이유로 △지속적인 공사비 및 분양가 인상 △스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 도입 등 대출한도 감소 △바닥론 확산에 따른 거래량 증가 및 시세회복 등을 꼽았다.

우선 공사비 인상 여파로 분양가는 점점 더 오를 가능성이 높다.

주택도시보증공사(HUG) 통계를 보면 지난 2월 서울 민간아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 3788만원으로 집계됐다. 

'국민평형'인 전용 84㎡로 환산하면 12억8781만원으로 1년새 2억5000만원 오른 셈이다.

분양업계 한 관계자는 "'집을 산다면 오늘이 가장 싸다'는 우스갯소리가 이미 현실된지 오래"라며 "최근 3년간 공사비가 지속적으로 우상향한데다 물가까지 올라 분양가 오름세는 장기화할 전망"이라고 말했다.

이런 점을 감안하면 신축 입주를 계획중인 신혼부부나 출산가구라면 상반기중 청약에 도전해보는 게 좋다.

이미 시장에선 분양가가 더 비싸지기전 내집마련을 하려는 수요가 증가하는 추세다.

부동산R114 조사결과 올해 1분기 수도권 청약자는 총 9만9905명으로 전년동기대비 3배가량 늘었다.

부동산 경기침체로 감소하던 주택청약종합저축 가입자수도 반등했다.

한국부동산원 청약홈 통계를 보면 2월말 기준 전국 주택청약종합저축 가입자수는 2556만3099명으로 직전월대비 1723명 늘었다. 2022년 7월이후 20개월만에 하락세가 멈췄다.

스트레스 DSR 도입으로 대출한도가 더욱 줄어드는 것도 내집마련을 서둘러야 하는 이유다.

DSR은 대출자가 한해 갚아야 하는 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값이다. 현재 은행권에선 대출자 DSR이 40%를 넘지 않는 한도내에서만 대출이 가능하다.

지금까지는 현재 금리를 기준으로 DSR을 산정했지만 이번에 도입된 스트레스 DSR은 실제 금리에 향후 잠재적 인상폭까지 더한 더 높은 금리를 기준으로 따진다.

스트레스 DSR을 적용하면 연봉 5000만원 기준 대출한도가 2000만원가량 낮아지게 된다.

문제는 올하반기부터 내년까지 스트레스 DSR 적용에 따른 대출한도 감소폭이 더욱 커진다는 것이다.

예컨대 스트레스 금리 반영비율은 1단계 25%에서 2단계(2024년 7월1일∼12월31일) 50%, 3단계(2025년 1월1일 이후) 100%로 넘어갈 수 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "스트레스 DSR은 대출요건을 보다 엄격하게 심사하므로 대출한도가 줄어들 가능성이 높다"며 "특히 대출여건이 우량하지 않은 실수요자는 시간이 지날수록 집을 사기 더 어려워질 수 있다"고 조언했다. 

그러면서 "집값이 상대적으로 덜 떨어지고 수요가 충분한 입지라면 지금이라도 매수에 나서는 게 좋다"고 부연했다.

시장내 집값바닥론 확산으로 각종 부동산지표가 반등하고 있는 것도 눈여겨볼 부분이다.

한국부동산원 주간 아파트가격동향을 보면 3월 셋째주 기준 서울 아파트값은 16주만에 하락세를 끝내고 보합전환했다.

매수심리를 보여주는 매매수급지수도 6주연속 오름세를 기록중이다. 3월 셋째주 기준 86.6으로 직전주 85.7대비 0.9p 올랐다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 "하반기 금리인하 예고로 여러 부동산지표가 우상향될 여지가 충분하다"며 "초기자금을 확보한 상태라면 내집마련은 빠르면 빠를수록 유리하다"고 제언했다.

금리인하가 구체화하는 올하반기가 매수적기라는 분석도 나왔다. 

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "상반기도 나쁘지 않지만 금리인하가 가시화하는 하반기에 매수하는 것을 추천한다"며 "금리인하 전후로 주택거래량이 받쳐주는지 살펴본 뒤 매수를 결정하는 게 좋다"고 말했다.