'공사비 현실화' 公지원 민간임대 … 공급가 상승→미분양 재현되나

공사비 증액기준 개선 등을 골자로 한 정부의 공공지원민간임대 규제개선 조치를 두고 업계에선 '조삼모사' 정책이라는 지적이 나온다. 공사비 증액시 당장 '사업중단'이라는 급한 불은 끌 수 있어도 공급가 상승에 따른 미분양 리스크가 커질 수 있어서다. 

13일 국토교통부가 내놓은 공공지원민간임대 규제개선안 핵심은 공사비 조정기준을 개선해 건설사 참여를 독려하는 것이다. 

우선 공공지원민간임대 유형중 '건설형 리츠사업' 경우 지금까지는 통상변동분(3%)만큼을 제외한뒤 공사비 증액분을 산정했다.

예컨대 공사기간 3년동안 공사비가 30% 올랐다면 9%(공사기간 3년x통상변동분 3%)를 뺀 21%만큼 비용을 올려줬다.

이에 국토부는 건설사 책임이 아닌 문화재 발견이나 토지사용 불가 등 문제로 공사가 늦어진 경우 해당기간은 공사비를 깎지 않도록 했다.

즉 공사기간 3년중 1년이 외부요인에 인한 것이라면 차감률이 6%(공사기간 2년x통상변동분 3%)로 떨어지고 반대로 공사비 증액률은 24%로 커진다.

또한 '정비사업 연계형'은 공사비 증액률에서 약 2%를 차감하던 규정을 폐지키로 했다.

아울러 착공후 공사비 조정을 2027년 6월까지 3년간 한시적으로 허용하고 기존사업은 향후 3년간 PF조정위원회를 통해 공사비 조정이 가능하도록 했다.

하지만 이번 조치를 두고 업계에선 공공지원민간임대 사업을 활성화하기엔 역부족이라는 평가가 우세하다.

공사비 증액으로 사업추진이 수월해진 것은 맞지만 직접적인 수익성 개선방안이 없어 참여동기가 충분치 않다는 게 업계 입장이다.

중견건설 A사 관계자는 "개선안에 따라 공사비를 증액해도 겨우 본전만 찾는 수준으로 사업성 자체가 높아지는 것은 아니다"며 "되려 공급가격이 상승해 임차인들로부터 외면을 받거나 대규모 미달사태가 발생할 가능성도 있다"고 말했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "공사비 개선조치는 건설임대 재고확보에 일부 도움이 되겠지만 결과적으로 분양가 인상이 불가피해질  것"이라며 "특히 정비사업 연계형 경우 조합집행부와 조합원간 추가분담금 갈등이 심화할 가능성도 있다"고 지적했다.

공공지원민간임대 수요 자체가 높지 않은 것도 리스크로 꼽힌다. 해당주택 경우 분양전환 의무가 없어 임대기간 만료후 이사를 가야 하는 임대주택 한계를 벗어나지 못했다는 지적이 끊이질 않고 있다.

한국부동산원 청약홈을 보면 지난해 12월 공급된 '하나스테이 포정'은 287가구 모집에 21명만 신청해 경쟁률이 0.07대 1에 그쳤다.

'성산 삼정그린코아 웰레스트'도 지난달 127가구 임차인 모집에 나섰지만 신청은 99건에 그쳤다.

중견건설 B사 관계자는 "공공지원민간임대는 아직 임대후 분양이 제도화되지 않아 수요가 단기간에 확 늘진 않을 것"이라며 "여기에 공급가격 인상으로 '가성비'라는 메리트까지 사라지면 시장이 더 가라앉을 수 있다"고 전망했다.

또 이번 조치로 착공후 공사비 조정을 허용함으로써 발주처·시공사간 갈등이 빈번해질 수 있다는 우려도 나온다.

함영진 랩장은 "착공후에도 시공사의 공사비 추가 증액요구가 늘어날 가능성이 있다"며 "시행사나 조합은 사업단계별, 옵션별 세부계약을 고려하는 한편 공사비 증액에 대비해 예비비를 적극 확보해야 할 것"이라고 제언했다.