'사업성 개선' 군불 땐 公지원민간임대…활성화는 '미지수'

국토교통부가 공공지원민간임대 활성화를 위해 자금조달 지원과 사업추진 절차 간소화 방침을 밝혔지만 실효성에 의문부호가 붙고 있다. 건축비와 공사비 인상, 부족한 수요 등으로 민간사업자가 진입하기엔 시장 환경이 불안정하다는 분석이 나온다.

28일 공개된 공공지원민간임대 제도개선안에 따르면 국토부는 원활한 자금조달 지원을 위해 리츠가 차입 가능한 금융기관을 확대하고 대출자금에 대한 리파이낸싱(재융자)을 허용한다. 건설기간중 시행한 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 임대기간 저금리로 재융자하는 것도 가능해진다.

리츠는 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 관련 증권 등에 투자하고 수익을 투자자에게 돌려주는 '부동산 간접투자기구'인 주식회사를 말한다.

공공지원민간임대는 공공임대주택을 HUG·LH 등이 출자해 공급하는 것으로 리츠는 일종의 사업시행자 역할을 맡는다. 정부는 토지와 비용 등을 제공해 시세대비 약 95% 수준 임대료로 최장 10년간 민간에 공급한다. 단 임대기간 종료후 해당주택을 분양받을 수는 없다.

주거비 측면에서 상대적으로 수요자 부담을 줄인 공급방식으로 평가되지만 사업추진은 활발하지 않은 상황이다.

지난해 국회 국토교통위원회 소속 허종식 더불어민주당 의원이 국토부로부터 제출받은 '공공지원민간임대 연계형 정비사업 추진현황'을 보면 2015년부터 추진된 사업 36개중 19개가 취소됐다.

당초 36개 공공지원민간임대사업으로 공급될 주택은 5만9301가구였지만 이중 2만8530가구가 무산된 것이다.

사업백지화 가장 큰 이유로는 주택도시보증공사(HUG)의 '기금수익률 3%'가 지목됐다. 원자잿값·인건비 인상으로 공사비가 많이 오른 상황에 기금을 출자하는 HUG가 수익률을 고수하고 있는 탓에 사업 부담이 민간사업자에게 오롯이 전가된다는 것이다.

이날 발표된 국토부 제도개선안은 주택도시기금 출자를 위한 사업성 심사시 기준이 되는 주택가격 상승률을 현실화하는 방안도 포함됐다.

국토부는 의무임대기간 종료후 예상처분가격 산정에 활용되는 주택가격상승률을 현행대비 0.5% 포인트(p)씩 상향하기로 했다. 수도권 경우 1.5%에서 2.0%로 높이고 △광역시 1.3%에서 1.8% △그외 지역 1.1%에서 1.6% △도시형생활주택·오피스텔 0에서 0.5% 등으로 조정한다.

이같은 개선안에 대해 한국리츠협회는 주택가격상승률 향상으로 사업여건이 이전보다 개선됐다는 긍정적인 반응을 내놨다.

협회 관계자는 "공사비 인상 등 사업여건 악화로 기존 HUG가 요구하는 최소수익률에 미치지 못해 착수가 지연되는 사업장들이 있었다"며 "주택가격상승률 상향조정으로 수익률 기준을 충족하는 사업장이 늘어날 수 있다“고 설명했다.

이어 "기금투자와 관련해 수익성을 충족하지 못하면 기금에서 보증이나 대출을 내주지 않는 문제가 있었다"며 "이번 제도개선을 통해 관련 조건이 완화·개선되면 여건이 나아지는 사업장이 늘어 사업 자체가 활성화할 가능성도 있다"고 부연했다.

다만 업계 상황이 녹록지 않아 제도개선안이 실질적인 민간사업자 유인책이 될 수 있을지 지켜봐야 한다는 분석도 나온다.

서진형 한국부동산경영학회장(경인여대 교수)은 "주거취약계층에게 저렴한 공공임대주택을 공급한다는 측면에서 공공지원민간임대사업 활성화를 위한 제도개선은 바람직한 공급확대"라면서도 "다만 건축비가 많이 인상됐고 수요 측면에서 불확실한 부분이 있어 민간사업자들이 적극 참여할지는 미지수"라고 진단했다.

그러면서 "사업여건 개선과 실제 사업 활성화는 별개"라며 "제도개선이 얼마나 시장에 영향을 미칠지는 시간을 두고 지켜봐야 하는 문제"라고 덧붙였다.