文정부의 '부동산 공시가 현실화' 폐기… '시장변동률' 반영해 보유세 폭탄 없앤다

정부가 부동산 공시가격을 실거래가의 90% 수준에 맞추는 '공시가격 현실화' 계획을 폐지하고 시장 변동률을 반영하는 새로운 방안을 제시했다. 집값이 많이 오르면 공시가격도 오르고, 집값이 떨어지면 공시가격도 낮아진다는 것이다.

국토교통부는 12일 이 같은 내용의 '부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안'을 발표했다. 대통령 공약과 국정과제, 지난 3월 민생토론회에서 제기된 현실화 계획 폐지를 실행하기 위한 후속 조치다. 

앞서 문재인 정부에서 추진한 현실화 계획은 2035년까지 공시가격을 시세의 90% 수준으로 인상하는 것을 목표로 2021년 부동산 가격공시부터 적용했다. 그러나 종합부동산세 증가 등 경제적 부담에 대한 반발이 지속적으로 제기된 바 있다.

이에 국토부는 공시가격의 균형성 제고에 초점을 맞춰 공시가격 산정체계를 개편하기로 했다. 이번에 제시된 공시가격 산정방식은 '전년도 공시가격×(1+시장 변동률)'이다. 올해 시장 가격 변동에 따라 내년도 공시가격이 결정되는 것이다. 

시장 변동률은 조사자가 시장 증거에 입각해 부동산 각각의 시장 변동률을 판단하지만, 균형성 제고가 필요하다고 인정한 부동산에 대해서는 균형성 제고분을 추가로 반영한다.

아울러 국제적으로 통용되는 균형성 평가기준을 활용해 공시가격의 균형성이 크게 저하된 지역이나 부동산을 개선한다. 그러면서 국민 부담이 최소화될 수 있도록 균형성 제고는 점진적으로 추진한다. 

1단계로 시·군·구 단위로 조사자가 입력한 공시가격(안)을 평가하고 균형성 평가 기준에 미달한 곳은 심층검토지역으로 선정한다.

이후 심층검토지역을 중심으로 선별한 균형성이 낮은 부동산의 공시가격(안)은 중앙부동산가격공시위원회 심의를 통해 재산정을 요구해 균형성이 개선될 수 있도록 한다. 

마지막으로 대학교수 등 외부 전문가가 조사자의 재산정(안)을 최종 검수하고 국토교통부가 공시가격 열람(안)을 확정하도록 한다.

기존 현실화 계획에 따르면 아파트 공시가격은 올해 3.72%~4.52% 오를 예정이었지만, 합리화 방안에 따라 1.52% 증가에 그칠 전망이다. 

이런 산정방식을 기반으로 2025년 공시가격을 계산해보면 시세 9억원과 12억원 사이에 있는 공동주택 공시가격 변동폭이 가장 클 것으로 보인다. 

올해 공시가격이 8억3000만원(시세 12억원)이었던 아파트는 현실화 정책이 유지됐을 때 내년 공시가는 4.52% 증가한 8억6700만원이지만 개선 방안으로 계산하면 내년 공시가는 1.52% 증가한 8억4300만원이 된다. 

정부는 이번 합리화방안이 시행될 경우 급격한 속도의 인위적인 시세반영률 인상계획이 더 이상 적용되지 않아 집값 변동과 상관없는 무리한 보유세 인상에 대한 우려를 줄일 것으로 기대하고 있다.

그러면서 새로운 방식에 따른 공시가격 산정체계가 도입될 수 있도록 부동산 공시법 개정안을 즉시 발의할 예정이다. 내년도 공시가격 산정을 위해선 오는 11월까지는 '부동산 공시법'을 개정해야 하기 때문이다.

다만 국회 다수 의석을 차지한 더불어민주당이 이에 대해 동의할지는 미지수다. 앞서 문재인 정부와 민주당은 "초고가 주택의 현실화율이 떨어져 부동산 부자들이 가진 재산에 비해 재산세를 적게 낸다"며 현실화율 상향 계획을 내놓은 바 있다.