지방 부동산 PF '폭탄' 남았다… 제2금융 '쏠림현상'도 지적

지방 부동산 경기가 위축돼 PF(프로젝트 파이낸싱) 추가 부실이 발생할 수 있다는 한국은행의 경고가 나왔다. 한은은 또 금융권의 부동산 PF 부실이 제2금융권에 집중돼 있다는 점도 지적했다.

한은은 24일 발표한 '2024 하반기 금융안정보고서'를 통해 지방 부동산 PF를 위주로 추가 부실 우려가 예상된다고 우려했다.

상승세를 보이는 수도권 주택가격 대비 지방은 부진한 모습을 보여 지역별 차별화가 지속되고 있다는 분석이다. 미분양주택도 비수도권을 중심으로 적체돼 있고 최근 비수도권 아파트 초기분양률도 하락한 상황이다.

한은은 "지방 부동산시장 부진이 지속될 경우 토지매입, 인허가 등 절차가 지연될 가능성이 높다"며 "분양 단계로 넘어가더라도 공사 대금을 제때 회수하지 못하면서 프로젝트가 부실화할 가능성이 있다"고 설명했다. 특히 연립·다세대, 오피스텔 등 비아파트 거래가 크게 위축돼 공급과잉 우려도 지속적으로 제기된다.

국내 부동산 시장의 분양대금 구조가 원인으로 지적된다. 대부분의 부동산 PF 시행사들은 자기자본이 낮아 사업자금의 상당 부분을 차입과 선분양 대금에 의존한다. 이에 따라 PF 건전성이 자금조달 금리와 분양률에 큰 영향을 받는다.

이러한 구조적 한계를 고려해 정부는 지난달 시행사의 자기자본 확충 기반 마련 등을 담은 부동산 PF 제도 개선방안을 발표했다.

한은은 이러한 개선안을 통해 구조적 문제가 해결되면 PF 대출 급증에 따른 반복된 리스크 고리를 끊을 수 있을 것이라고 내다봤다.

지난 9월말 기준 부실 PF 익스포저는 22조9000억원 규모로 전체 부동산 PF 익스포저(210조4000억원)의 10.9% 수준이다.

업권별로는 △상호금융(10조9000억원) △저축은행(4조4000억원) △증권(3조8000억원) △여신전문금융(2조7000억원) △보험(7000억원) 등 제2금융권에 부실이 집중돼 있는 것으로 나타났다. 반면 은행권의 익스포저는 4000억원 수준이다.

부실 PF 여신의 대부분이 공사착공 전 토지매입단계인 브릿지론과 토지담보대출이고 본PF 대출 비중은 낮았다.

특히 브릿지론은 부동산 경기 침체기에 만기연장, 리파이낸싱이 여의치 않을 경우 금융사의 건전성 저하를 가속화하는 위험 요소다.

한은은 이날 발표한 보고서에서 "한국의 금융시스템은 대체로 안정된 모습을 보이고 있으나 단기적으로는 부동산 PF 추가 부실 우려와 이에 따른 금융기관 건전성 저하 가능성 등 리스크 요인에 유의해야 한다"고 분석했다.