강북 이어 강동서도 '마피' 등장 … 서울 '얼죽신'도 낙동강 오리알

부동산시장 침체와 대출규제 강화 여파로 서울내에서도 마이너스 프리미엄(마피)이 붙은 분양권 및 입주권 거래가 속출하고 있다. 최근에는 서울 강북구에 이어서 강동구에서도 분양가대비 5000만원 낮은 매물이 올라오며 마피거래가 동남권으로 확산되는 양상을 보이고 있다. 아파트보다 환금성이 상대적으로 떨어지는 도시형생활주택 경우 마피가 1억원 가까이 붙었다.

3일 부동산업계에 따르면 최근 등록된 강동구 천호동 '천호역 마에스트로' 전용 33㎡ 분양권가격은 6억9000만원으로 4000만원 마피가 붙었다. 같은단지 전용 43㎡ 분양권도  공급가대비 3500만원 낮은 8억8000만원에 매물로 올라왔다.

해당단지는 2개동·77가구 규모 소형 신축단지로 시공사는 한미글로벌이엔씨다. 2023년 10월 실시한 1·2순위청약에서 40가구 모집에 403명이 신청, 평균경쟁률 10.1대 1을 기록했지만 완판엔 실패했다.

인근 T공인 관계자는 "역세권에 평형도 그럭저럭 잘 설계됐지만 100가구미만 소형단지인데다 공급 당시부터 고분양가 지적이 있었다"며 "기존엔 서울 신축이면 소형이든 중형이든 수요가 넘쳤지만 지금은 거래시장 분위기가 상당부분 가라앉았다"고 설명했다.

P공인 관계자는 "인근 '더샵 강동센트럴시티'는 평형에 따라 4억원 가까운 프리미엄이 붙어있다"며 "같은지역내 신축도 규모, 브랜드 등에 따라 거래양상이 판이하게 달라지는 상황"이라고 말했다.

서울 강북구와 구로구 등에선 브랜드단지도 마피를 피하지 못했다.

강북구 미아동 '한화포레나 미아(497가구)' 전용 80㎡는 최대 6000만원 마피가 붙었다. '국민평형'인 전용 84㎡도 공급가보다 5000만원 낮은 분양권 매물이 올라와있다.

구로구 '호반써밋 개봉(317가구)' 전용 59㎡ 매물도 4500만원 마피가 붙어 거래되고 있다.

아파트보다 환금성이 낮다고 평가되는 도시형생활주택 경우 분양권 손절이 더욱 가속화되는 양상이다.

동대문구 용두동 '힐스테이트 청량리 메트로블' 전용 48㎡은 분양가보다 9031만원 내린 8억1283만원에 매물이 올라와있다.

그외 평형에 따라 1000만~8000만원대 마피가 붙어 거래되고 있다는게 인근 공인중개소 설명이다.

마피거래가 속출하는 원인으로는 대출규제가 꼽힌다.

스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 등 대출규제로 잔금 확보가 어려워진 '영끌족(영혼까지 끌어모아 집을 산 사람)'들이 너도나도 분양권 매도에 나선 것이다.

실제 주택산업연구원(주산원) 조사결과 지난해 12월 기준 서울 아파트 입주율은 81.4%로 전월대비 1.1%포인트(p) 떨어졌다. 수도권은 79.9%로 2.4%p, 5대광역시는 67.8%로 1.8%p 하락했다.

아파트 미입주 원인으로는 '잔금대출 미확보'가 34.0%로 가장 큰 비중을 차지했다.

집값 상승 기대감이 저하된 것도 분양권가격을 낮추는 주요인으로 꼽힌다.

한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격동향 통계에 따르면 서울 아파트 매매가격은 4주연속 보합(0.00%)을 기록하며 하락전환을 목전에 두고 있다. 수도권 매매가격은 5주연속 하락세가 이어지고 있다.

노희순 주산연 연구위원은 "서울도 계약포기 물량이 속출해 '악성'으로 불리는 준공후 미분양이 11년만에 최대치를 기록하는 등 시장불안이 심화되고 있는 양상"이라며 "강력한 대출규제와 경기침체 우려, 정치적 불안정이 겹쳐 상당한 거래량 감소가 예상된다"고 전망했다.