원베일리, 같은 단지인데 전세값 9억차 … 임대차2법에 '이중가격' 현상

최근 강남권 신축아파트에서 동일 평형임에도 불구하고 보증금이 10억원 가까이 차이나는 '이중가격' 현상이 나타나고 있다. 이는 임대차2법의 부작용으로 집주인이 신규 계약 시 기회비용을 고려해 임대료를 올리면서 동일한 매물도 신규·갱신계약에 따라 가격 차이가 발생한 것이다.

22일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이달 9일 서초구 반포동 래미안워베일리 전용면적 84㎡가 15억2250만원에 전세 계약을 맺었다. 이 단지의 동일평형의 전세가격 최고가는 지난달 7일 거래된 24억원이다. 

이전 거래들을 살펴봐도 해당 평형의 전세 보증금은 20억원 아래도 떨어진 적이 없고 현재 전세매물로 나와 있는 매물도 호가가 23~24억원에 형성돼 있다. 

해당 거래에서 발생한 전세 보증금이 시세대비 낮은 이유는 해당 매물이 최초 전셋값에 5% 인상률이 적용된 '계약갱신' 매물이기 때문이다. 지난 2023년 7월 14억5000만원에 신규 전세 계약이 이뤄졌던 매물에 인상률 상한인 5%가 적용된 가격으로 풀이된다.

아울러 같은 단지 전용 116㎡ 역시 이달 10일 첫 계약 갱신이 발생했다. 이 계약의 보증금은 21억5000만원으로 해당 평형의 직전 전세가 최고가인 43억원의 절반에 가까운 수준이다.

이처럼 같은 평형에 서로 다른 전세보증금이 존재하는 것은 임대차2법이 불러온 대표적인 부작용이다. 임대차2법으로 기존 2년인 계약기간은 4년(2+2년)으로 늘었고 임대료도 직전 임대료의 5%를 초과해 올릴 수 없게 되면서 집주인들은 이런 기회비용을 고려해 신규 계약 시 임대료를 올리면서 동일한 매물도 신규계약이냐 갱신계약이냐에 따라 가격 차이가 벌어졌다.

인근 K공인중개사무소 관계자는 "이번에 9억원 낮은 보증금으로 거래가 이뤄진 것은 첫 입주 당시 전세가격보다 현재 10억원 가량 증가한 상황에서 당시 보증금 가격으로 전세계약을 맺었던 임차인들이 5% 인상된 가격에 계약을 갱신하면서 발생했다"고 말했다.

이어 "한마디로 당시 전세계약한 사람들은 시세 대비 낮은 가격으로 2년 연장 계약이 가능하지만 지금 신규 계약을 하려는 사람들은 시세 수준의 높은 전세값을 지불해야 한다"며 "같은 평형에서도 서로 다른 가격이 존재하면서 시장에 혼돈이 이어지고 있다"고 말했다.

실제로 국토연구원과 한국민사법학회 연구진이 서울에서 2012년 1월부터 2023년 12월까지 거래된 전월세 거래 150만3098건을 분석한 결과 제도 도입 1년 뒤인 2021년 7월 신규 계약과 갱신 계약 간 평균 보증금 차이는 3.3㎡당 696만 원까지 벌어졌다. ‘국민평형’이라 불리는 전용 84㎡으로 보면 2억3664만원 수준이다.