폭풍전야 전세시장 … 공급가뭄에 밀리고 월세에 치이고

올해 서울 아파트 전세매물이 급감하고 전세값은 17주연속 오름세를 기록하는 등 전세대란 우려가 현실화되고 있다. 공급량 자체가 줄었는데 기존매물마저 월세로 전환하는 집주인이 늘었고 임대차2법 시행 영향으로 기존 계약이 유지되면서 매물회전률이 떨어진 영향이다. 

10일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전세매물은 2만5886건으로 집계됐다. 지난해말 3만1466건 대비 17.8% 감소했다. 지난 2023년 1월 5만5536건과 비교하면 반토막 수준이다. 올해 전세물량은 3월 봄이사철 반짝 늘었다 감소하는 추세다.

지역별로 보면 강동구가 지난해말 3834건 대비 77.8% 줄어든 853건으로 매물 감소폭이 가장 컸다. 강동구 경우 1만2032가구에 이르는 둔총동 '올림픽파크포레온' 입주장이 마무리되면서 전세물량이 빠르게 줄고 있다. 

이외에도 △강북구 –48.8% △광진구 –41% △송파구 –39.9% △동대문구 –37.5% △관악구 –37.4% △구로구 –35% △성동구 –30.2% 등 순으로 감소폭이 컸다.

KB부동산 집계를 보면 5월 서울 전세수급지수는 139.5로 직전월 136.4보다 상승했다. 전세매물 부족현상이 더 심화됐단 신호로 풀이된다. 전세수급지수는 100보다 클수록 공급물량보다 수요가 많다는 의미다. 전세가격전망지수도 109.8로 소폭 오르며 전세난 우려를 키우고 있다.

전세매물이 급감한 원인으로는 신규로 공급되는 아파트물량이 급감한 것이 꼽힌다. 서울 입주예정 물량은 지난해 4만가구에서 올해 3만7681가구로 줄었고 2026년 9640가구, 2027년 9573가구로 감소가 예상된다. 이는 정비사업 지연, 각종 규제 등으로 신규공급이 위축돼서다.

월세를 선호하는 현상이 두드러진 것도 영향을 미쳤다. 실제로 국토교통부가 발표한 '4월 주택통계' 자료를 보면 올해 전국 주택 전월세거래중 월세가 차지하는 비중이 60.4%로 지난 2023년 54.5%에서 2년사이 5.9% 상승했다. 월세매물이 늘어나면서 전세가 감소한 것이다.

세입자가 계약갱신청구권을 활용해 한집에서 4년까지 살 수 있는 것도 시장에 신규전세가 줄어들게 만든 요인이다. 

부동산 중개업체 집토스가 국토부 전·월세 실거래가 자료를 분석한 결과 올 1분기 전체 갱신계약건수는 전년동기 6만2093건 대비 11% 증가한 6만8932건으로 나타났다. 전세금을 올려서라도 갱신계약을 택하는 세입자가 많아진 것으로 풀이된다.

송승현 도시와경제 대표는 "임대차2법 시행이후 계약갱신청구권으로 인해 기존 세입자의 장기거주가 늘며 신규 전세공급이 차단됐고 전월세상한제로 임대수익이 제한되자 임대인들이 전세에서 월세로 전환하면서 시장에서 전세매물이 빠르게 줄었다"고 설명했다.

전세매물이 줄면서 가격은 치솟고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전세값은 이달 첫째주에 전주보다 0.06% 오르며 상승세를 이어갔다. 지난 2월 첫째주에 상승전환한후 17주연속 오름세다. 

전문가들은 하반기 서울 아파트 신규 공급물량이 적고 임대차2법과 전세 대출규제 영향으로 임대인들의 월세 선호현상이 이어져 당분간 전세 품귀현상은 지속될 것으로 전망했다.

김제경 투미부동산연구소 대표는 "올 하반기 입주물량이 있긴 하지만 장위, 이문에만 몰려 있어 전반적인 시장에 영향을 줄 순 없는 정도다"며 "내년 서울 공급물량은 올해 절반수준에 불과해 하반기 공급절벽으로 인한 전세가격 상승은 더 가속화 될 것 이다"고 내다봤다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "공급은 부족한데 대출규제는 강화돼 전세값을 끌어올리는 상황이다"며 "새정부에서 정책 조정으로 공급을 늘리지 않는 한 전세난과 가격 상승이 계속될 것이다"고 말했다.

아울러 다주택자 규제를 풀어 전세공급을 늘리는 한편 서울의 빌라촌과 노후아파트 등을 중심으로 재개발·재건축을 대폭 활성화해 악순환 고리를 끊어야 한다는 지적도 나왔다. 

서 교수는 "한국은 공공 임대가 전체의 8% 정도에 그치고 92%를 주로 개인인 민간에서 공급한다"며 "개인 다주택자를 계속 누르고 있으면 공급이 풀리지 않는다"고 말했다.

그러면서 "통상 10년씩 걸리는 재개발 인허가 과정을 줄여서 공급속도를 높여야 주택난에 대한 불안심리를 낮추고 수요를 안정화할 수 있다"고 설명했다.