집값 폭등에 강남3구 전세가율 30%대 추락 … "갭투자 사실상 불가능"

서울 집값이 가파르게 상승하면서 강남3구(강남·서초·송파) 아파트 전세가율(매매가격대비 전세가격 비율)이 30%대까지 떨어진 것으로 나타났다. 서울 전체 전세가율도 45%대로 낮아지면서 '갭투자'가 더 어려워졌다는 평가가 나온다.

23일 부동산R114가 서울 25개 자치구 아파트 157만가구(임대 제외) 평균가격을 표본 삼아 분석한 결과 지난달 서울 서초구 전세가율은 37.1%로 집계됐다. 이는 아파트 전세가격이 매매가격 3분의 1 수준이라는 의미다. 송파구는 38.4%, 강남구는 39.1%로 각각 조사됐다.

용산구가 40.9%로 네번째로 낮았고 △양천구 44.2% △영등포구 45.6% △강동구 46.3% △성동구 46.4% 등도 전세가격이 매매가격 절반에 못미쳤다.

반대로 서울에서 전세가율이 가장 높은 곳은 금천구로 60.9%를 기록했다. 성북구와 중랑구가 나란히 59.5%를 나타냈으며 강북구 58.3%, 관악구 57.8% 등이 뒤를 이었다.

서울시 평균 전세가율은 45.2%로 집계됐다.

서울 전세가율은 2017년 초 70%대였지만 이후 집값 상승과 함께 하락하면서 2018년 5월 50%대를 기록했고 이후 40∼50%선에서 오르내리고 있다.

지난달 전세가율 45%대 기록은 2017년 1월 이래 최저치다. 강남·서초·송파구 전세가율도 마찬가지로 2017년 이래 최저치다.

특히 이들 지역의 전세가율은 올해 들어 급격한 하락세를 보이고 있다. 강남구 지난달 전세가율은 1월대비 2.8%p 하락했고 같은기간 송파구는 2.7%p, 서초구는 2.4%p 내렸다.

이는 그만큼 이들지역 매매가격이 더 가파르게 올랐다는 의미다.

서울 경우 전세가율은 주택 기대수익률과 관련이 있다. 즉 전세가율이 낮은 지역은 그만큼 투자가치가 높게 평가된다는 게 전문가들 분석이다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "통상 매매가격은 투자가치, 전세가격은 사용가치를 나타내는데 전세가율이 낮아진 것은 사용가치가 투자가치를 못 따라간다는 의미"라며 "전세가율 하락에 따라 전세 레버리지(갭투자) 기능이 약화해 이제 서울은 갭투자도 본인 자금이 있어야 가능한 시장이 됐다"고 말했다.