'15억 로또' 올파포 줍줍, 섣부르게 도전했다간 '낭패' … 여윳돈 7억5079만원에 연봉 1억 넘어야

서울 강동구 둔춘주공아파트를 재건축한 '올림픽파크포레온'이 오는 10일부터 이틀간 소위 '줍줍'으로 불리는 무순위청약에 돌입한다. 최대 15억원에 육박하는 시세차익에 서울 준강남 입지를 갖춰 청약인파가 구름떼처럼 몰릴 것으로 예상되지만 섣부른 청약은 금물이다. '6·27대책' 여파로 대출한도가 6억원으로 제한된데다 세입자 전세보증금으로 잔금을 치르는 것도 막혀 진입장벽이 만만치 않다.

8일 한국부동산원 청약홈에 게재된 입주자모집공고문에 따르면 이번 무순위청약 대상은 △전용 39㎡ 1가구 △전용 59㎡ 1가구 △전용 84㎡ 2가구 등 총 4가구다.

전용면적별 공급가격은 △전용 39㎡ 6억9400만원 △59㎡ 10억5190만원 △84㎡ 12억3600만~12억9330만원이다.

지난달 해당아파트 전용 84㎡ 입주권이 28억5000만원에 거래된 것을 감안하면 15억원에 가까운 시세차익을 얻을 수 있을 것으로 보인다.

하지만 충분한 현금 없이 시세차익만 보고 청약을 넣었다간 낭패를 볼 수 있다.

현재 이 단지는 소유권 보존등기가 나지 않은 미등기 상태다. 이로 인해 일반 주택담보대출은 받을 수 없고 잔금대출만 가능하며 그마저도 한도가 6억원으로 제한된다.

즉 전용 84㎡ 물량에 당첨될 경우 12억9330만원(최고가 기준)에서 대출분 6억원을 뺀 6억9330만원을 현금으로 들고 있어야 한다.

여기서 끝이 아니다. 발코니확장비와 취득세도 필요예산에 넣어야 한다.

전용 84㎡ 기준 발코니확장비는 1434만원이며, 취득세 경우 3.3% 비율로 계산시 4315만원이 부과된다.

종합해보면 잔금 6억9330만원에 발코니확장비와 취득세를 합해 적어도 7억5079만원을 확보해둬야 한다.

대출여력도 점검해볼 필요가 있다. 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 시행으로 대출한도가 대폭 줄어든 까닭이다.

DSR은 차주 연간소득대비 대출원리금 상환액 비율이 40%를 넘지 못하도록 하는 규제다. 지난 1일부터 스트레스DSR 3단계가 시행돼 기존 금리에 최대 1.5% 가산금리가 추가로 붙는다. 

강화된 대출기준을 적용할 경우 연소득 1억원을 충족해야 6억원을 모두 대출받을 수 있다.

대출 후 매달 납부해야 하는 상환액도 상당한 부담이다. 만기 30년에 이자 4.0%, 혼합형으로 대출을 받는다고 가정하면 매달 330만원을 상환해야 한다.

현금이 부족해 전세를 놓는 것은 사실상 불가능에 가깝다.

금융당국이 '소유권 이전 조건부 전세대출'을 금지한 탓에 전세금을 전액 현금으로 낼 수 있는 세입자만 들일 수 있기 때문이다.

올림픽파크포레온은 무순위청약 신청자격을 무주택자로 제한한 '주택공급에 관한 규칙 개정안' 시행후 첫 줍줍 단지다.

청약대상은 모집공고일 기준 서울에 거주하는 무주택 가구구성원이며 청약통장 가입여부와 상관없이 신청할 수 있다.

청약은 오는 10~11일 이틀간 접수하며 당첨자 발표일은 15일, 계약일은 21일이다. 계약일에 계약금(분양가 10%)을 내고 오는 10월21일 나머지 90% 잔금을 납부해야 한다. 

단지 인근 N공인 관계자는 "대출문턱이 높은 것도 문제지만 당첨 후 바로 3개월 뒤에 잔금 전액을 내야 하기 때문에 자금계획을 꼼꼼히 설계해야 한다"며 "자금이 부족하다면 전용 59㎡이하 소형물량을 전략적으로 노리는 것도 한 방법"이라고 말했다.