7월까지 경기도 전입 17만명 "연말 더 늘어날 것" … 사상최악 전월세난 예고

"서울 아파트 매매는 이미 불가능하고 전세값도 너무 많이 올라서 도저히 감당할 수 없어 서울을 떠날 계획이에요. 최근 몇 개월 사이 정부가 연이어 부동산규제를 내놓으면서 공급은 없는데 가격 상승요인만 쌓이고 있어서 무주택자 입장에선 답답한 상황이죠. 서민 실수요자들은 내 집 마련 꿈도 포기하고 고향을 떠나라고 정부가 등을 떠미는 것 같아 서글프기도 하네요." 

서울 동작구 흑석동에 거주중인 직장인 최모(41)씨는 내 집 마련을 위해 지난 주말 경기 화성시 동탄, 수원시 권선구·영통구 등 수도권 아파트 단지들을 임장했다. 10·15대책에 포함된 규제지역에서 제외된 곳들로 향후 전세값 상승세를 예상하며 '탈(脫)'서울을 결정했기 때문이다. 

서울 아파트값이 천정부지로 치솟은 가운데 고금리, 분양가 상승 그리고 연이은 대출규제로 무주택자들의 탈(脫)서울이 더 가팔라질 것이란 전망이 나온다. 특히 10·15대책으로 갭투자가 서울 전역에서 차단되면서 주택 매수자의 실거주가 강제될 것으로 예상된다. 전문가들은 이에 따라 시장에 전세매물 공급이 크게 줄고 전세의 월세화가 더욱 심화될 수 있다고 지적한다. 

 

22일 통계청이 발표한 국내인구이동통계에 따르면 올해 1월부터 7월까지 서울 전출인구 중 경기도로 전입한 이동자수는 16만6636명으로 집계됐다. 특히 서울에서 경기도 순이동자수는 2만949명에 달해 경기에서 서울로 전출한 인구보다 전입 인구가 더 많은 순유입세를 보였다.  

서울에서 경기로 순이동한 인구는 광명시가 6440명으로 가장 많았다. 이어 △파주시(2975명) △안양시(2364명) △양주시(1951명) △의정부시(1682명) △김포시(1315명) △남양주시(1267명) △고양시(1184명) △화성시(744명) △부천시(734명) 등 순으로 이동이 많은 것으로 확인됐다.

반면 서울 인구수는 매년 감소중이다. 서울 인구수는 2021년 950만9458명에서 △2022년 942만8372명 △2023년 938만6034명 △2024년 933만1828명 △2025년 932만1863까지 줄었다.

경기도로 대규모 인구이동이 발생한 배경에는 여러 요인이 있다. 먼저 서울의 높은 주거비 부담이다. 주택도시보증공사(HUG)의 민간아파트 분양가격동향 공표보고서를 보면 지난 7월 서울의 ㎡당 평균 분양가격은 1374만5000만원으로 경기도 673만6000만원 대비 2배가량 높다.

매매가격 역시 서울의 상승폭이 컸다. KB부동산 월간 주택가격 동향에 따르면 올해 1~9월 서울 아파트 매매가격은 6.68% 올랐다. 같은 기간 전국 아파트 매매가격이 0.21% 상승하고 수도권 아파트값은 1.91% 오른 것과 비교하면 높은 상승률이다. 

전세값도 멈추지 않고 우상향 곡선을 그리고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난주 서울 아파트 전세값은 2주간 평균 0.17% 상승하며 37주 연속 오름세를 기록했다. △송파구(0.46%) △서초구(0.32%) △성동구(0.30%) 등 주요 지역은 서울 평균의 두배 가까운 상승률을 보였다.

문제는 입주물량 부족과 연이은 부동산규제로 영향으로 탈서울이 가속화될 수 있다는 점이다. 

부동산 플랫폼 아실 집계를 보면 서울의 내년 아파트 입주예정 물량은 올해 4만6000가구의 10분의 1 수준인 4200가구에 그칠 것으로 보인다. 신규 전세매물 감소가 불가피한 상황이다. 

매물도 빠르게 줄고 있다. 서울 아파트 매매거래 매물은 21일 기준 6만9014건으로 집계됐다. 정부가 서울 25개 자치구와 경기 12개 지역을 대상으로 토허구역을 확대 시행하기 전인 지난 19일 7만1656건이었던 것에 비해 3.7% 줄어든 수치로 주말 사이 2642건의 매물이 사라졌다. 

토허구역 지정에 따라 '전세를 끼고 매매거래'를 하는 갭투자가 사실상 불가능해지면서 이에 해당하는 매물이 시장에서 사라졌다. 토허구역에 지정되면 2년 실거주의무가 매매거래 허가 조건으로 달리기 때문에 전세계약 기간이 남아 있는 아파트는 허가를 받을 수 없다. 또 정부의 고강도 규제 이후 관망세가 짙어지면서 매물을 거둬들이는 매도자들도 늘었다는 분석이다.

전세 매물의 경우 이번 토허구역 지정에 따른 여파가 아직 확인되지 않았지만 추세적으로 꾸준히 줄어들 가능성이 높다는 평가다. 서울 아파트 전세매물은 21일 2만4290건으로 19일 2만 4542건 대비 1.0%(252건) 줄었다. 1년 전 3만673건 대비 20.8%(6383건) 줄어든 수준이다.

전문가들은 정부가 고강도 대출규제를 핵심으로 한 6·27대책을 통해 전세매물 감소와 전세의 월세화를 심화시킨 상황에서 10·15대책으로 전세공급을 사실상 차단해 전센난에 기름을 부었다고 지적한다.

이창무 한양대 교수는 "서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶는 것은 전례가 없던 정책이어서 어떤 부작용이 나타날지 상상도 안 된다"며 "사상 최악의 전월세난이 빚어질 우려가 크다"고 말했다.

고준석 연세대 상남경영원 교수도 "현금 없이는 서울 아파트 매매가 어려워지면서 전세시장에 남으려는 수요는 늘었지만 공급이 이를 따라가지 못해 임대료가 뛰고 있다"며 "결국 임대료를 감당 못한 세입자들이 더 저렴한 외곽지역으로 밀려나는 현상이 심화될 수 있다"고 분석했다.

아울러 전문가들은 전월세 대란의 와중에 입법이 추진중인 '전세 3+3+3법'이 임대차시장에 초강력 쇼크를 줄 것이라고 경고한다. 집주인 입장에서는 9년간 주택을 회수할 수 없게 되기 때문에 전세를 놓기보다는 실거주를 선택하거나 아예 월세로 전환하는 현상이 극도로 심화될 수밖에 없다. 결국 전세매물 씨가 마르는 결과를 낳을 것이라는 얘기다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "내년에는 전세를 구하기 더 힘들어질 것이다"며 "정부가 시장에 명확한 공급 시그널을 주지 못한 상황에서 전세대란을 부추기고 있는 꼴이다"고 말했다. 그러면서 "분양가상승, 고금리, 대출규제로 실수요자들은 삼중고를 겪고 있는데 여기에 '전세 3+3+3법'까지 추가되면서 전세대란은 물론이고 탈서울도 더 가속화될 것으로 보인다"고 설명했다.