"일할수록 손해" 대신자산신탁, 6개월만에 보유현금 '반토막'

2세대 부동산신탁사인 대신자산신탁이 급격한 유동성 저하에 직면했다. 차입형 신탁사업 등 확장 여파로 부채 부담이 늘어난 가운데 보유현금이 불과 반기만에 반토막난 것이다. 기존에 집중했던 책임준공형 신탁사업 대신 도시정비 차입형 신탁사업으로 포트폴리오 전환을 꾀하고 있지만 정부 규제로 인한 시장침체 여파로 향후 전망도 썩 밝지만은 않다.

30일 신탁업계에 따르면 대신자산신탁은 2019년 5월 디에스에이티컴퍼니로 설립돼 그해 7월 부동산신탁업 승인을 받은 업계 후발주자다. 최대주주는 대신증권으로 지분 100%를 소유하고 있다. 한국투자부동산신탁, 신영부동산탁사와 함께 2세대 신탁사로 꼽힌다.

이들 3사의 출현으로 2009년이후 유지됐던 신탁사 11개사 체제는 14개사 체제로 재편됐다. 이로인해 업계내 '파이' 경쟁이 격화되자 신탁사들은 너도나도 고수익, 고위험 사업인 책임준공형·차입형 신탁사업에 뛰어들었다.

대신자신신탁은 초창기 책임준공형 신탁사업으로 사세를 불려가다 2022년부터 차입형 토지신탁사업과 리츠(부동산투자신탁) 비중을 높이기 시작했다. 이는 2022년 하반기부터 부동산경기 침체가 본격화되면서 미분양과 공사지연, 그에 따른 책임준공 미이행 리스크가 커진 까닭이다.

차입형 신탁사업은 신탁사가 자금조달과 토지개발, 분양까지 도맡는 사업방식으로 관리형 토지신탁보다 수수료 수입이 더 높다. 하지만 미분양 발생시 손실분을 신탁사가 모두 떠안아야 하기 때문에 리스크도 더 크다. 사업 유형에 따라 일반형과 도시정비사업형으로 구분된다.

대신자산신탁 영업보고서를 보면 차입형 토지신탁 수탁고는 2022년말 3건·316억원에서 2023년말 7건·977억원, 지난해말 14건·1562억원으로 가파르게 늘었다. 올상반기엔 16건·1835억원으로 수탁고가 2000억원에 육박하고 있다.

특히 지난해부터는 도시정비 관련 차입형 토지신탁사업에 집중하는 양상이다. 당장 올해에만 상도15구역 주택재개발정비사업과 목동13단지 재건축사업 시행자로 지정고시되며 수주고를 늘렸다.

차입형 사업 확장에 힘입어 2021년 208억원에 머물렀던 영업수익(매출)은 다음해인 2022년 368억원으로 늘었고 이후 △2023년 466억원 △2024년 468억원으로 꾸준한 상승세를 이어갔다.

같은기간 영업이익도 △2021년 54억원 △2022년 104억원 △2023년 166억원으로 늘었다.

하지만 사세 확장 과정에서 부침도 있었다. 앞서 진행했던 책임준공형 신탁사업 리스크 대응을 위한 대손충당금이 실적에 반영되면서 지난해 209억원 영업손실을 낸 것이다.

같은해 차입부채도 1950억원으로 직전년 620억원대비 1년만에 214% 급증하면서 재무부담 요인으로 작용했다.

기업 현금창출력지표인 영업활동현금흐름도 마이너스(-) 1395억원을 기록하며 직전년 -485억원보다 적자폭이 커졌다. 해당지표가 마이너스라는 것은 벌어들인 돈보다 빠져나간 돈이 많다는 의미다.

올상반기엔 42억원 영업이익을 내며 급한불을 끈 모양새이지만 현금유동성엔 여전히 빨간불이 켜져 있다. 특히 부채 상환에 따른 현금성자산 감소세가 눈에 띄고 있다.

상반기 대신자산신탁이 보유중인 현금및현금성자산은 160억원으로 지난해말 381억원대비 58.0% 줄었다. 반기만에 현금곳간이 반토막 수준으로 쪼그라든 셈이다.

신탁사 재무건전성 지표인 영업용순자본비율(NCR)도 지속적으로 하락하고 있다. 시기별로 보면 2022년말 1400%에 달했던 영업용순자본비율은 2023년말 851%, 2024년말 774%, 상반기 642%로 3년여만에 절반 수준으로 감소했다.

이런 가운데 정부 규제로 정비사업 추진동력이 떨어지고 있어 실적 전망도 안갯속이다. 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶인 서울 전역과 경기도 12개 지역에선 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후부터 조합원 지위양도가 제한된다. 이주비 대출도 최대 한도 6억원으로 제한돼 있다.

규제에 따른 재산권 행사 제한, 재건축 수익성 저하 등에 대한 우려로 사업 반대여론이 커질 경우 신탁사 정비사업도 공회전을 거듭할 가능성이 높아진다.

오지민 한국신용평가 수석애널리스트는 "책임준공미이행 사업장에 대한 손해배상 가능성, 기수주한 차입형 토지신탁 자금 소요 등을 고려하면 재무부담이 여전히 잔존하고 있는 것으로 판단한다"며 "책준사업 관련 소송이 발생하거나, 자금시장이 다시 경색될 경우 유동성 위험이 부각될 수 있다"고 분석했다.