비규제지 '풍선효과'에 공공주택은 '하세월' … 이재명 정부 헛발질에 애꿎은 서민만 곡소리

이재명 정부의 부동산정책 두축인 '공급'과 '규제'가 모두 흔들리고 있다. 서울 전역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶은 '10·15부동산대책'이 위법 논란에 휘말린 가운데 핵심정책인 주택공급도 이렇다 할 성과를 내지 못한채 공회전을 거듭하고 있다. 정부가 뾰족한 해결책을 내놓지 못하고 있는 사이 비규제지역에선 벌써부터 집값 풍선효과가 본격화되는 등 시장 혼란이 가중되는 양상이다.

10일 국토교통부 고시에 따르면 2022년 4월 사전청약을 받았던 인천영종 A-24블록은 사업비가 1703억원에서 3756억원으로 120%나 증가하면서 본청약시 분양가 상승이 불가피할 것으로 보인다.

해당사업은 인천 중구 중산동(영종하늘도시 A-24블록)에 지상 22층·8개동·공공분양 641가구를 공급하는 프로젝트다. 당초 올해 9월 본청약을 실시할 예정이었지만 12월로 일정이 3개월가량 지연됐다.

사전청약 당시 추정분양가는 전용 84㎡ 기준 3억3996만원으로 책정됐다. 하지만 3년새 사업비가 2배이상 증액되면서 본청약시 분양가 상승이 불가피할 전망이다. 이 경우 기존 사전청약 당첨자들이 줄이탈할 가능성도 점쳐진다. 

일례로 지난 9월 본청약을 실시한 의정부우정 A-1블록은 분양가가 사전청약 당시보다 5700만원(17.1%) 올랐고, 그 결과 당첨자 300명중 247명(82.3%)이 본청약을 포기했다.

또한 경기 의왕고천과 서울항동 공공주택지구, 서울신내3 국민임대주택단지지구 등은 사업시행기간 종료시점이 2025년 12월에서 2026년 12월로 1년 연장됐다.

공공주택 사업장 셋중 한곳은 공급이 지연되고 있다는 조사결과도 나왔다. 이연희 더불어민주당 의원실에 따르면 2022년부터 시행된 공공 사전청약 물량 5만425가구중 1만7733가구(35%)의 본청약이 지연되고 있는 것으로 나타났다.

특히 성남복정2지구는 사전청약 물량 632가구로 본청약 시기가 2023년 5월에서 내년 7월로 38개월이나 늦어졌다.

사전청약제도는 공공분양주택 공급시기를 앞당기기 위해 본청약 이전에 미리 청약기회를 주는것으로 2021년 도입됐다. 이후 잦은 사업지연과 예측 불확실성에 대한 지적이 이어지자 정부는 지난해 5월 신규 공공 사전청약을 전면중단했다.

하지만 기존에 사전청약을 받은 공공분양 단지에서 공사비 상승과 사업지연이 반복되며 당첨자들의 불안감이 가중되고 있다.

주택공급이 지지부진한 가운데 부동산정책의 또다른 축인 대출규제도 위법 논란에 직면했다. 정부가 10·15대책 규제지역 지정 과정에서 최신자료인 9월 통계를 의도적으로 누락하고 6~8월 통계를 사용했다는게 논란 핵심이다.

야당 측은 국토부가 서울전역을 규제지역으로 묶기 위해 사전에 받은 9월 통계를 의도적으로 활용하지 않았다고 주장하고 있다. 반면 국토부는 관련법령과 통계법에 따라 적법하게 규제지역을 지정했다는 입장이다.

이런 가운데 국민의힘 소속 이종배 서울시의원이 허위공문서 작성 및 행사, 직권남용 등 혐의로 김윤덕 국토부 장관을 고발하면서 통계누락 논란은 법정싸움으로 비화될 조짐을 보이고 있다.

대출규제 역효과에 대한 우려도 커지고 있다. 실제 한국부동산원이 발표한 '11월 첫째주 주간 아파트가격 동향'에 따르면 비규제지역인 경기 구리시와 화성시는 집값 상승폭이 전주대비 2~3배 급등하면서 풍선효과가 본격화되는 양상을 나타냈다.

시장에선 공급 지연과 부동산대책 위법 논란, 대책 풍선효과에 대한 시장 학습효과 등으로 부동산정책 동력이 떨어질 수 있다는 지적도 나온다.

부동산업계 한 관계자는 "어떤 대책을 내놔도 집값은 결국 오를 수밖에 없다는 것을 정부가 확인시켜주는 꼴"이라며 "그간 공언해온 공급대책도 별다른 안정 시그널을 주지 못하고 있어 정부 정책에 대한 시장 기대감이 더욱 낮아지고 있는 상황"이라고 지적했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "비규제지역이면서 입주물량이 부족하거나, 도시정비사업 등 개발호재가 예정된 곳으로 매매수요가 이전될 수 있다"며 "대출규제로 인한 월세화와 그에 따른 임차인 주거비 부담 등도 해결해야 할 숙제"라고 말했다.