대한토지신탁, '요주의' 사업장만 35곳 … 자금회수 '관건'

대한토지신탁이 민간임대주택 리츠사업을 확대하며 실적개선에 성공했다. 업황 부진으로 주요 신탁사들이 영업적자를 기록한 가운데 눈에 띄는 성과다. 다만 차입형 토지신탁 사업장에서 분양 부진에 따른 신탁계정대 증가와 자산건전성 저하 등은 중장기적 불안요인으로 작용하고 있다. 이에 선별 수주전략과 계열 지원 여부가 향후 실적 차별화를 가를 핵심 변수로 꼽힌다.

11일 신탁업계에 따르면 대한토지신탁은 1997년 12월 대한주택보증이 100% 출자해 설립된 전업 부동산신탁사다. 이후 2001년 구조조정 과정에서 시장에 매물로 나왔고 이때 군인공제회가 180억원에 매입했다. 대한토지신탁은 차입형 토지신탁을 주로 영위했고 지난 2013년 자산관리회사(AMC) 인가를 획득한 이후 리츠부문을 중심으로 사업다변화를 추진하고 있다.

대한토지신탁은 군인공제회의 자회사로 편입된 이후 꾸준히 사세를 확장해 나갔고 신탁사 재무건전성을 평가하는 핵심지표인 영업용순자본비율(NCR) 또한 높아졌다. 특히 2011년이후 눈에 띄게 수치가 증가했다. 2011년 519%였던 NCR은 이듬해인 2012년 1000%를 돌파했다. 이같은 증가세는 2015년 3769%를 기록, 설립이래 최고치를 기록했다. 

다만 NCR은 곧바로 내리막을 걸었다. 2015년 정점을 기록한 후 2016년 1806%를 기록하며 수치가 절반 가까이 떨어졌다. 이후에도 이러한 하락세는 이어졌다. 2017년 1129%로 회복했지만 다시 2018년 NCR이 739%를 기록하며 1000% 아래로 떨어졌다. 지난 2019년에도 3분기 NCR이 695%까지 떨어졌고 연말 가까스로 상승하면서 800%대를 회복하는데 그쳤다.

지난 2020년 1163%에 달했던 NCR은 2023년 894%, 2024년 860%로 하락했다. 2023년 2분기 NCR이 980%를 기록하며 4년만에 1000% 아래로 떨어진 후 하락세를 이어가고 있다. 재무건전성이 양호한 상위 신탁사 경우 NCR이 대체로 1000%를 넘는 편이다.

NCR 수치 변화는 사업비중이 높은 차입형 토지신탁과 관련돼 있다. 차입형 토지신탁은 부동산신탁사가 토지를 수탁 받은 후 직접 사업비를 조달한다. 실질적인 사업 시행사 역할을 맡는 것이다. 그렇다 보니 차입형 토지신탁을 확대할수록 본계정인 신탁계정대여금 항목이 증가할 수밖에 없다. 반대로 차입형 토지신탁이 축소될 경우 신탁계정대여금 계정이 줄어들게 된다. 

향후 차입형 투지신탁 사업장 분양률 재고, 매각 등 기존 사업장관리 성과가 재무안정성을 판가름할 전망이다. 다만 대한토지신탁 자기자본 규모가 4196억원으로 업계 중위권 수준이고 모회사인 군인공제회의 지원 가능성도 존재한다는 점에선 전망은 긍정적이다. 공인공제회는 지난 2023년 하반기 대한토지신탁 차입금에 대해 1700억원 규모 지급보증을 제공하기도 했다.

신탁계정대 증가세도 뚜렷하다. 지난해 상반기 8669억원이었던 신탁계정대는 6개월만인 지난해말 9604원으로 10.8% 늘었다. 특히 차입형 토지신탁 사업장 중 '요주의' 이상 등급으로 분류된 사업장이 35개에 달해 건정성 리스크가 상존한다. 

신탁계정대는 신탁사가 사업비 조달을 위해 직접 조달하는 자금으로 주로 차입형 신탁사업에서 활용된다. 선투자후 분양대금을 통해 자금을 회수하는 방식이다. 만양 미분양이나 공사지연, 공사비 상승 등으로 자금을 회수하지 못하면 신탁사 손실로 잡힌다.

아울러 대한토지신탁 총 차입금은 2022년 1079억원에서 2023년 3777억원, 2024년 5374억원으로 늘었다. 이 과정에서 부채비율은 2022년 42.4%, 2023년 95.7%, 2024년 140.4%로 상승했다.

외형 성장과 수익성은 개선되고 있다. 지난해 수익은 1388억원으로 직전년 1101억원 대비 26.2% 증가했다. 국내 부동산 신탁사 대부분이 최근 신규수주 감소로 영업수익이 감소한 것 대비 눈에 띄는 성과다. 같은 기간 영업이익도 209억원에서 354억원으로 69.4% 늘었다.

이는 지난해부터 중점을 두고 있는 리츠사업 부문이 성장한 영향이 크다. 

지난해 보유하던 리츠 자산 3개의 매각에 성공했다. △엘티대한제호뉴스데이 리츠(28억원) △엘티대한제3호뉴스테이 리츠(28억원) △계룡대산뉴스테이제1호 리츠(25억원) 등이다. 각각 경기 화성과 김포, 시흥에 위치한 자산이다.

여기에 공공지원 민간임대주택 리츠사업을 공격적으로 확대한 점도 수익성 개선을 이끌었다. 지난해 설립한 민간임대주택 리츠는 총 11개다. 지난해 임대주택 리츠 분야 수주액은 총 425억원으로 전체 수주택 903억원의 47%에 달한다. 

시장에선 부동산경기 둔화와 공사비 인플레이션, 이자비용 증가 등으로 인해 신탁사들의 실적 반등이 쉽지 않을 것으로 보고 있다.

이혜민 나이스신용평가 수석연구원은 "최근 책임준공형 신탁 관련 분쟁이 증가하면서 시장 위축이 지속될 것으로 보인다"며 "이로 인해 부동산신탁사들의 영업수익 증가세도 둔화될 것으로 예상한다"고 말했다. 이어 "늘어난 신탁계정대로 인해 대손비용이 커진 것도 부담 요인"이라고 부연했다.