'이자놀음'으로 업계 1위 하나자산신탁 … 신탁계정대 4년만 709% 폭등

하나자산신탁이 3분기 누적영업이익 491억원을 기록하며 부동산신탁업계 1위에 올랐다. 경쟁사들이 줄줄이 책임준공형 신탁사업에 발목이 잡혀 실적 부진을 겪고 있는 가운데 선제적으로 해당사업 비중을 줄여 손실을 최소화한 영향이다. 다만 지난해 실적과 비교하면 수익성 지표가 하락하며 외형성장에 제동이 걸린 모양새다. 특히 차입형 신탁사업 등을 위해 선투입한 신탁계정대가 3년만에 8배 급증하면서 재무건전성에도 빨간불이 켜졌다.

9일 신탁업계에 따르면 하나자산신탁은 1999년 설립된 다올신탁이 모태다. 2004년 금융위원회로부터 신탁업 인가를 받아 부동산신탁사로서 첫발을 내디뎠고 2010년 하나금융그룹에 편입되며 제2의 전환점을 맞았다. 지난해말 기준 하나금융지주가 하나자산신탁 지분 100%를 보유하고 있다.

보수적 경영기조를 유지했던 하나자산신탁은 하나금융그룹 편입후 '하이리스크 하이리턴'인 차입형과 책임준공형 신탁사업 비중을 늘리며 사세를 확장해나갔다.

차입형 신탁사업은 신탁사가 신탁계정대 투입을 통한 자금조달과 토지개발, 분양까지 도맡는 사업방식이다. 관리형 토지신탁보다 수수료 수입이 더 높지만 미분양 발생시 손실분을 신탁사가 모두 떠안아야 하기 때문에 리스크가 더 크다. 사업 유형에 따라 일반형과 도시정비사업형으로 나뉜다.

책임준공형 사업은 신탁사가 시공사의 책임준공 미이행에 따른 손실을 대신 배상하는 사업방식이다. 부동산시장 호황기엔 책임준공 미이행이나 미분양 리스크가 적었고 차입형보다 자금투입 부담이 덜해 신탁사 주수입원으로 자리잡았다.

공격적인 사업전략은 수익성 증대로 이어졌다. 2011년 338억원이었던 영업수익은 2015년 526억원, 2018년 935억원으로 7년만에 3배 가까이 늘었다. 이듬해인 2019년인 영업수익 1317억원 실적을 내며 처음으로 1000억원대에 진입하는데 성공했다.

같은기간 영업이익은 153억원에서 884억원으로 수직상승했다. 영업이익 경우 2020년에 1087억원을 기록, 1000억원대 고지에 올라섰다.

2020년대부터는 책임준공형 신탁사업 비중을 점차 줄여나갔고 그 결과 시장침체기 손실을 최소화할 수 있었다. 반면 책임준공형 사업을 공격적으로 확장했던 신탁사들은 2022년부터 부동산시장 침체와 그에 따른 책임준공 미이행, 대손충당금 확대 여파로 실적이 고꾸라졌다.

책준 리스크 최소화와 경쟁사 실적 악화 등 요인이 겹치면서 하나자산신탁은 지난해 신탁업계 영업이익 1위를 기록했다. 지난해 영업이익은 787억원으로 업계 1·2위를 다투는 한국토지신탁(339억원)과 한국자산신탁(518억원) 실적을 웃돌았다.

올해에도 흑자 기조를 유지하며 영업이익 1위를 기록중이지만 지난해보다는 수익성 지표가 악화됐다.

3분기 누적 영업수익은 1133억원, 영업이익은 491억원으로 전년동기대비 각각 5.3%, 35.9% 하락했다. 순이익도 568억원에서 368억원으로 1년만에 35.1% 줄었다.

재무부담도 점차 가중되는 양상이다. 하나자산신탁 차입부채는 지난해 3분기 631억원에서 올 3분기 2040억원으로 1년만에 3배이상 급증했다.

특히 신탁계정대가 가파르게 증가하면서 재무건전성 악화요인으로 지목되고 있다.

신탁계정대는 신탁사가 사업비 조달을 위해 직접 조달하는 자금으로 주로 차입형 신탁사업에서 활용된다. 신탁계정대를 선투입한 뒤 분양대금으로 자금을 회수하는 방식이다. 부가적으로 신탁계정대 투입을 통한 이자수입도 거둘 수 있다. 하지만 미분양이나 공사지연, 공사비 상승 등으로 자금을 회수하지 못하면 신탁사 손실로 잡힐 수 있다.

3분기 기준 대손충당금을 반영한 신탁계정대 규모는 5578억원으로 전년동기 4341억원대비 28.5% 증가했다. 2021년말 689억원과 비교하면 4년여만에 709% 폭등했다.

신탁계정대 증가 여파로 지난 6월 하나자산신탁의 신용등급 전망은 'A+ 안정적'에서 'A+ 부정적'으로 하향조정됐다.

김재범 한국기업평가 선임연구원은 "신탁계정대 및 고정이하자산 증가로 재무건전성 지표가 큰폭으로 저하됐다"며 "분양률이 저조한 사업장을 중심으로 신탁계정대 회수가 지연될 가능성이 상존한다"고 분석했다.