집값 초양극화 해법은 … "시장논리 맡겨야"vs"정책지원 불가피"

이재명 정부가 대출규제와 토지거래허가구역 확대 등을 골자로 3번의 부동산대책을 연이어 내놓았지만 집값 '초양극화 현상'은 되려 뚜렷해지고 있는 것으로 나타났다. 특히 과거부터 강화된 다주택자규제 등으로 현금부자들의 '똘똘한 한채' 수요가 증가한 반면 서울 외곽지역 거래가 급격히 위축되면서 지역별 집값 격차가 더욱 벌어지는 양상이다.

19일 KB부동산 월간 주택가격동향 시계열 자료에 따르면 지난 10월 서울 5분위(상위 20%) 아파트 평균가격은 33억4409만원으로 집계됐다. 해당아파트 평균가격은 지난 5월 30억원을 처음으로 돌파한 뒤 상승세를 이어가면서 5개월만에 3억원이상 급등했다.

반면 하위 20%인 1분위 아파트 평균가격은 4억9536만원으로 나타났다. 과거 5억원을 넘기도 했던 저가 아파트 평균가격은 2022년 하반기부터 하락하기 시작해 2024년 1월 4억9913만원을 기록, 5억원 아래로 떨어졌으며 이후 22개월째 4억원대에 머물고 있다.

고가 아파트와 저가 아파트간 가격차가 확대되면서 서울 아파트 5분위 배율(상위 20%를 하위 20%로 나눈 값)은 6.8을 기록했다. 이는 관련 통계 작성 이후 최고치다. 이는 쉽게 말해 서울에서 저가 아파트 7가구를 팔아야 고가 아파트 한 가구를 살 수 있다는 것을 의미한다.

시장에선 양극화 현상이 더 뚜렷해질 것이란 전망이 나온다. 대출규제를 비롯해 신규 주택공급 감소, 분양가 상승 등 악재가 겹치면서 서울 외곽지역은 사실상 거래가 끊기고 집값은 하락 기조를 보이는 반면 강남 등 상급지를 중심으로 똘똘한 한채 수요가 여전하기 때문이다.

실제로 부동산R114 자료를 보면 올해 1~10월 기준 송파구 아파트 매매가격은 15.88% 상승하며 서울 25개 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록했다. 강남구는 12.39% 오르며 뒤를 이었다. 서초구도 10.96%의 뛰었다. 

반면 서울 외곽지역은 한자리수 상승에 그쳤다. 같은 기간 △노원구 3.2% △도봉구 2.05% △강북구 2.41% 상승에 그쳤다. 강남권과의 격차가 뚜렷했다.

집값을 전국으로 확대하면 양극화 현상은 더 뚜렷하게 나타난다. 

한국부동산원에 따르면 올해 서울 아파트 누적 상승률은 6.88%로 집계됐다. 지난해 상승률인 4.10%를 이미 넘어선 수치다. 반면 지방은 지난해 1.42% 하락에 이어 올해도 1.30% 떨어졌다. 

특히 지방시장은 인구 감소와 공급 과잉으로 하락폭이 확대되고 있다. 대구는 지난해 -4.01%에 이어 올해 -3.58%로 추가 하락했다. 대전은 지난해 -0.98%, 올해 -2.02%로 낙폭이 커졌다. 이외에도 충남(-1.17%→-1.23%), 전남(-0.74%→-2.09%), 경북(-0.70%→-1.71%) 등도 모두 지난해 하락률을 웃돌고 있다.

양극화는 청약시장에서도 이어졌다. 올해 10월까지 서울의 1순위 평균 청약경쟁률은 136.02대 1로 집계됐다. 이는 2021년 163.84대 1 이후 가장 높은 수치다. 서울의 1순위 경쟁률은 고금리 여파로 시장이 얼어붙었던 2022년 10.25대 1로 급락했으나 2023년 56.93대 1, 2024년 108.3대 1로 꾸준히 상승했다.

반면 서울을 제외한 지방(비서울)의 1순위 청약경쟁률은 4.19대 1에 그쳤다. 이는 2013년 1.81대 1 이후 12년 만에 가장 낮은 수치다. 

이러한 자산 양극화 현상은 앞으로 더욱 빨리질 것으로 보인다. 

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "대출규제 강화 등으로 과거처럼 서울이라고 다 집값이 오르는 시장이 아니다"며 "아파트시장에서도 옥석가리기가 진행되고 있다"고 말했다. 

이어 "기존 무주택 실소유자뿐 아니라 상급지 진입을 노리고 있는 수요 모두 핵심입지 브랜드아파트를 선호하고 있어서 비싼 집이 더 비싸지는 현상은 계속 이어질 것이다"고 덧붙였다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 "다주택자 규제가 이어지면서 '똘똘한 한채'가 더 유리하다는 인식이 시장에 자리 잡고 있어 서울뿐 아니라 전국적으로 매매수요가 서울 강남, 한강변 등 인기지역으로 몰리면서 고가아파트 가격이 계속 오르고 있다"며 "서울과 지방 그리고 서울내에서도 강남·여의도 등 상급지와 이외지역들 양극화가 이어질 것"이라고 내다봤다.

지방 주택시장을 살리려면 적극적인 정책지원이 필요하다는 지적도 나온다. 

서진형 광운대 부동산법무학과교수(한국부동산경영학회장)는 "서울과 지방사이 양극화를 해소하기 위해선 침체된 지역에 사람들이 모일 수 있도록 정부가 방안을 찾아야 한다"며 "개발 소외지역에서 민간이 개발사업을 진행할 경우 세제혜택을 주는 방법이 현실적인 해결책 가운데 하나"라고 제언했다. 

이어 "지방 일부지역은 악성미분양 물량이 여전히 쌓이고 있다"며 "주택공급 90%를 차지하는 민간부문에서 공급이 확대되기 위해선 규제를 풀어줄 필요도 있다"고 강조했다. 그러면서 "예컨대 다주택자 규제를 풀고 2~3년 넘은 악성미분양은 취득세나 양도세 감면 같은 정책을 제시해 분양을 유도할 필요성도 있다"고 덧붙였다.

김인만 소장도 "서울과 지방 그리고 서울내에서도 양극화가 계속 이어지고 있는데 이러한 격차는 결국 일자리에서 나오는 것"이라며 "장기적으로 지역내 일자리를 늘리는 한편 교통망 확충 등을 통해 접근성을 높여주는 것도 도움이 될 수 있다"고 설명했다.

반면 일부는 시장흐름에 맡겨야 한다는 의견도 있다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "주택시장을 기 시각에서 본다면 서울과 수도권에서 움직임이 개선돼야 지방으로 퍼질 수 있다"며 "양극화 관점에서 시장을 바라보면 서울·수도권을 규제지역으로 묶어 놓고 지방만 풀어줘야 할 것 같지만 선도지역이 죽어 있으면 비선도지역들도 살아나는 게 더 어렵기 때문에 정책적 해법보단 시장흐름에 맡길 필요가 있다"고 말했다.