강남은 '줍줍' 외곽은 '반값' … 경매시장 양극화 심화

이자만 내며 버티던 '영끌족'의 거치기간이 끝나고 원금 상환이라는 냉혹한 현실이 닥치면서 서울 아파트 경매 시장이 13년 만에 최대 매물 폭탄을 맞았다. 이런 가운데 자산가들이 선별 낙찰에 나선 강남권과 연쇄 유찰로 하락세가 짙어진 서울 외곽 지역간 '경매 양극화'가 짙어지는 양상이다.

20일 법원경매정보 통계에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 경매 진행 건수는 3265건을 기록했다. 이는 2013년 하우스푸어 사태 당시 이후 13년 만에 최대치다.

지지옥션 조사결과 서울 자치구별로 동작구가 139.2%로 가장 높은 낙찰가율을 보였고 이어 △성동구(131.7%) 광진구(129.0%) 등이 뒤를 이으며 한강변 재건축·리모델링 단지를 중심으로 과열 양상이 뚜렷했다.

반면 입지 조건에 따라 응찰자가 없는 노·도·강(노원·도봉·강북구) 등 외곽 지역은 연쇄 유찰로 매물 적체가 심화되는 등 지역별 양극화가 극명해지는 모양새다.

이같은 온도차는 경매 현장에서 수치로 입증되고 있다. 강남권 매물을 관할하는 서울중앙지방법원에선 감정가 18억7000만원인 강남구 삼성동 한 아파트가 최근 1회 유찰돼 최저가 14억9600만원(80%)에 다음 경매를 기다리고 있다. 강남권 신축·준신축 물량 경우 고가임에도 매수세가 유입될 가능성이 높다는게 업계 전망이다.

반면 서울 외곽 지역은 극심한 침체 국면에 빠져 있다. 노원구 중계동의 감정가 7억2400만원 아파트는 무려 4회나 유찰됐다. 그 사이 가격은 감정가 41% 수준인 2억9600만원까지 내려앉았다. 감정가 6억3800만원인 월계동 아파트는 3회 유찰 끝에 최저가가 3억2600만원(51%)으로 반토막났다.

2회 이상 유찰될 경우 낙찰가는 대출 원금에도 못 미칠 가능성이 크다. 이처럼 집을 팔아도 부채를 완전히 해소하지 못하는 상황이 서울 외곽을 중심으로 현실화되고 있다.

경매가 급증한 핵심 원인으로는 2021년 부동산 고점 당시 대출을 받은 이들의 '거치기간 종료'가 꼽힌다. 이자만 내며 버티던 이들이 원금 상환 시기에 직면하면서 고금리 파고를 넘지 못하고 있는 것이다. 특히 고점에 물린 물량이 대거 쏟아지는 노·도·강 지역은 매물 적체가 가격을 더욱 끌어내리는 악순환에 빠졌다.

시장에선 경매시장의 매물 누적이 일반 매매가격까지 끌어내리는 강력한 하방 압력으로 작용할 것이라고 보고 있다.

부동산업계 한 관계자는 "지금의 경매 폭증은 단순 금리 문제를 넘어 3년 전 영끌족의 원금 상환 주기가 돌아온 구조적 폭탄"이라며 "낙찰가 하락이 금융권의 부실채권 증가로 전이되지 않도록 한계 차주를 위한 선제적인 채무 조정과 금융 안전망 재점검이 시급하다"고 말했다.