래미안 엘라비네, 강서 끝자락인데 필요 현금만 15.6억원 … 신축도 부자들 잔치

서울 강서구 방화6구역을 재건축하는 '래미안 엘라비네'가 오는 16일 특별공급을 시작으로 청약 일정에 돌입한다. 강서구 최초이자 올해 서울에 공급되는 유일한 래미안 단지인 만큼 실수요자들의 관심도 높다. 다만 대출 규제 탓에 전용 84㎡ 기준 15억원 이상 현금을 쥐고 있어야 입주 가능해 섣부른 청약은 금물이다.

11일 입주자모집공고문에 따르면 단지는 지하 3층~지상 최고 16층·10개동·557가구 규모로 지어진다. 이 중 조합원 물량을 뺀 나머지 272가구가 일반분양된다.

전용면적별 일반분양 물량은 △44㎡ 12가구 △전용 59㎡ 15가구 △76㎡ 39가구 △84㎡ 181가구 △115㎡ 29가구다.

서울 내 분양단지답게 진입장벽이 만만치 않다. 면적별 분양가격을 보면 최고가 기준 △44㎡ 9억200만원 △59㎡ 14억2900만원 △76㎡ 16억8800만원 △84㎡ 18억4800만원 △115㎡ 22억3700만원이다.

정부 규제로 대출한도가 대폭 줄었기 때문에 청약 전 가용 자금을 먼저 따져봐야 한다.

지난해 발표된 '10·15부동산대책'에 따라 15억원이하 아파트는 최대 6억원, 15억원초과~25억원이하는 4억원, 25억원초과는 2억원으로 주택담보대출 한도가 줄었다.

래미안 엘라비네 전용 84㎡ 경우 분양가격이 15억원을 초과해 대출을 4억원까지만 받을 수 있다. 단순 계산하면 대출분을 뺀 나머지 14억4800만원을 현금으로 들고 있어야 한다는 얘기다.

여기서 끝이 아니다. 발코니 확장비와 취득세 등도 고려해야 한다.

모집공고문을 보면 전용 84㎡ 발코니확장비는 2499만원으로 책정됐다. 여기에 분양가격과 발코니확장비 합산액의 3.3%에 해당하는 4860만원을 취득세로 내야 한다.

중도금 대출도 따져볼 필요가 있다. 고액 자산가라면 중도금 대출 없이 분양대금을 자납하면 되지만 그렇지 않을 경우 대출이자까지 따져봐야 한다.

분양가 10%에 해당하는 1억8480만원씩 총 4회 중도금대출을 받을 경우 이자만 약 4590만원이 붙는다.

종합해보면 분양가에서 대출한도를 뺀 14억4800만원에 발코니확장비 2499만원, 취득세 4860만원, 중도금대출이자 4590만원을 합산한 15억6700만원을 들고 있어야 입주가 가능하다는 계산이 나온다.

입주 시점에 전세를 놓아 잔금을 치르는 것도 불가능에 가깝다.

이 단지는 강남권 단지와 달리 분양가상한제가 적용되지 않아 실거주 의무도 없다. 이론상 입주 시점에 세입자를 들일 수 있는 구조이지만 문제는 '6·27대출규제'로 소유권 이전 조건부 전세대출이 막혔다는 것이다. 즉 세입자가 전세대출을 받지 않고 100% 자기자본으로 들어오는 경우가 아니라면 전세를 놓을 수 없다.

공급가격과 인근 단지 시세가 비슷해 차익을 거두는 것도 쉽지 않을 것으로 보인다.

국토교통부 실거래가공개시스템을 보면 단지 바로 옆에 위치한 마곡동 '마곡힐스테이트' 전용 84.89㎡가 지난달 17억원(11층)에 손바뀜됐다. 강서구 대장단지로 불리는 '마곡엠밸리' 경우 전용 84㎡ 시세가 16억~19억원 선에 형성돼있다.

인근 J공인중개소 관계자는 "고분양가이긴 하지만 지역 첫 래미안 단지인 만큼 적잖은 청약자들이 몰릴 것"이라면서도 "다만 서울 도심 접근성이 더 좋고 상권을 끼고 있는 마곡엠밸리보다 입지가 좋다고 보기는 어렵다"고 말했다.