관리비 비싼데 집값은 떨어지고 … '나홀로 아파트' 곳곳서 곡소리

아파트 규모별 시장 양극화가 갈수록 뚜렷해지고 있다. 시장 침체가 장기화되는 가운데 300가구 미만 소규모 단지, 소위 '나홀로 아파트'는 가격이 더 큰 폭으로 빠지거나 반등이 더딘 양상을 나타내고 있다. 대단지가 꾸준한 거래로 '가격방어력'을 유지하는 것과는 상반된 모습이다. 여기에 대단지 못잖게 비싼 관리비도 나홀로 아파트의 주요 단점으로 꼽힌다. 특히 규모의 경제를 누리지 못해 발생하는 관리비 부담은 거주자가 체감하는 실질적인 자산 가치 하락으로 직결될 수 있다는 우려 목소리가 나온다.

10일 서울시 공동주택통합정보마당에 따르면 올해 1월 기준 강남 도곡동에 위치한 171가구 규모 나홀로 단지인 '도곡현대그린'의 ㎡당 공용관리비는 약 1250원, 3002가구 대단지인 '도곡렉슬'은 약 1350원으로 집계됐다.

전용 84㎡ 기준 1월 총 관리비는 도곡현대그린이 약 31만8000원, 도곡렉슬이 약 41만7000원 수준이다. 대단지인 도곡렉슬의 공용관리비가 높았지만 나홀로 단지라고 해서 관리비 부담이 뚜렷하게 낮은 것은 아니었다.

마포 공덕·아현 생활권에선 오히려 나홀로 단지의 공용관리비 부담이 더 두드러졌다. 183가구 나홀로 단지인 '공덕현대'의 올해 1월 ㎡당 공용관리비는 약 1780원으로, 3885가구 대단지인 '마포래미안푸르지오'의 약 1230원보다 높았다.

전용 84㎡ 기준 1월 총 관리비는 공덕현대가 약 23만9000원, 마포래미안푸르지오가 약 23만8000원으로 비슷했지만 공용관리비만 놓고 보면 공덕현대가 더 높았다. 같은 생활권에서도 가구 수가 적은 단지는 공용관리비 부담 측면에서 오히려 불리할 수 있다는 의미다.

강동구에서도 비슷한 흐름이 확인됐다. 150가구 나홀로 단지인 '천호e-편한세상'의 올해 1월 ㎡당 공용관리비는 약 1130원, 4066가구 대단지인 '고덕아르테온'은 약 1060원으로 집계됐다.

전용 84㎡ 기준 1월 총 관리비는 천호e-편한세상이 약 21만3000원, 고덕아르테온은 약 36만7000원 수준이다. 관리비 내역을 살펴보면 공용관리비는 천호e-편한세상이 더 높았지만, 총 관리비는 대단지인 고덕아르테온 쪽이 더 컸다. 단지별 관리 구조와 부과 항목 차이에 따라 체감 부담이 다른 셈이다.

비교 대상 6개 단지 전체로 보면 올해 1월 ㎡당 공용관리비는 약 1060원~1780원 수준으로 집계됐다. 최고치와 최저치의 차이는 약 720원이었다. 전용 84㎡ 기준 월 총 관리비로 단순 환산하면 약 21만원대에서 41만원대까지 벌어졌다. 같은 시기에도 단지별 관리비 부담 차이가 적지 않은 것으로 풀이된다.

아파트값도 대단지와 나홀로 단지 간 격차는 뚜렷했다. 강남 도곡동의 나홀로단지 '도곡현대그린' 전용 84㎡가 2025년 12월 22억5000만~23억7000만원에 거래됐고 지난 2월에는 24억5000만원에 손바뀜됐다.

반면 3002가구 대단지인 '도곡렉슬'은 2025년 11월 전용 84㎡가 40억원에 계약이 성사됐으며 지난 2월에도 36억5000만원에 거래가 완료됐다. 같은 도곡동 안에서도 전용 84㎡ 기준 가격 차이가 10억원 이상 벌어진 셈이다.

마포 공덕·아현 생활권에서도 비슷한 흐름이 나타났다. 소규모 단지인 공덕현대 전용 84㎡는 2025년 9월 13억8000만원에 거래됐고, 2025년 12월 14억9900만원, 2026년 2월 16억원에 각각 계약이 체결됐다.

3885가구 대단지인 마포래미안푸르지오는 2025년 9월 전용 84㎡가 23억7000만~26억원에 여러 건 거래됐고 지난 2월에는 25억7000만원, 3월에는 23억5000만원에 손바뀜됐다. 같은 생활권에서도 나홀로 구축과 대단지 신축의 가격 격차가 7억~10억원 안팎까지 벌어졌다.

강동구에서도 격차는 선명했다. 150가구 천호e-편한세상 전용 84㎡는 2025년 12월 10억3700만원에 거래됐고, 2026년 2월에는 10억원에 매매가 이뤄졌다. 비교단지인 고덕아르테온은 지난 3월 전용 84㎡가 21억9500만~23억6000만원에 잇따라 계약이 성사됐다. 같은 자치구 안에서도 단지 규모와 신축 여부에 따라 가격 차이가 두 배 이상 벌어진 셈이다.

관리비와 아파트값을 함께 놓고 보면 나홀로 아파트의 구조적 약점은 더 선명해진다. 공용관리비는 결코 낮지 않은데 가격 방어력과 환금성에선 대단지에 밀리는 구조이기 때문이다.

시장 조정기에는 이런 약점이 더 크게 드러난다. 대단지는 실수요와 투자수요가 꾸준히 유입되며 거래가 이어지는 반면 소규모 단지는 매수층이 제한적이어서 거래 공백이 길어지고 가격도 더 크게 흔들릴 수밖에 없다.

부동산업계 한 관계자는 "소규모 단지는 가구 수가 적어 공용관리비 부담이 상대적으로 높아질 수 있고 시장 조정기에는 이런 구조적 약점이 가격과 거래 위축으로 이어지는 경우가 많다"며 "대단지와 나홀로 단지의 격차는 결국 입지뿐 아니라 규모 경쟁력에서 갈린다"고 말했다.