[수익·손익 공유형 모기지] 상품으로 전세탈출 해볼까?

최근 정부에서 발표한
[8.28 전월세대책] 중 [모기지]상품이 화제다.

[수익공유형 모기지]의 경우
집값의 최대 70%까지 1.5%금리로 빌려주되,
주택을 팔거나 또는 만기가 됐을 경우
매각차익을 공유하는 방식이다.

[손익공유형 모기지]는
집값의 최대 40%까지 지분투자 형식으로 빌려주고,
주택 매각손익을 공유하는 방식이다.

손실과 손익을 공유한다는 점도 새롭지만,
무엇보다도 1.5%라는 [초저금리]가
수요자들의 구미를 당기고 있다.

 
17일 <부동산114>는
전세거주자가 전세 재계약과 매매 전환시
소요되는 세입자의 부담금액을 추정과
세입자가 수익공유형 모기지를 이용해 매매 전환을 할 경우
전세 재계약과 어떤 점이 유리할 지
서울 자치구를 대상으로 비교했다고 밝혔다.
 
지난 2011년 8월과 2013년 8월의
모기지 적용대상 아파트 전세가격을 살펴본 결과 재계약을 위해서
지방광역시는 1,625만원,
수도권은 1,673만원을
지불해야 하는 것으로 나타났다.

하지만 매매전환을 위해서는
수도권이 1억2,496만원,
지방은 6,863만원이 소요됐다.

금액만으로 살펴봤을 때
전세 재계약 시 지방과 수도권은 유사한 금액이 소요되지만
매매 전환시에는 2배 가까운 금액차이를 보이고 있다.
 
면적대별로 구분해 봤을 때
전용 60㎡이하 소형은 재계약시 1,471만원,
전용 60~85㎡이하 중형은 1,758만원이 소요되는 것으로 나타났다.

하지만 매매전환시 부담금은
각각 8,165만원, 1억2,581만원으로
전세추가부담금에 비해 상당한 격차를 보였다.

이는 소형면적의 높은 전세가율이 주요 원인이다.
매매가격에서 차이를 보이더라도
부족한 전세물량으로 중형과 소형 모두
유사한 전세가격대를 보이면
소형의 전세가율이 높게 나타날 수 밖에 없기 때문이다.

전세 금액대별로는
1억 미만이 1,019만원,
2억 미만 1,584만원
3억 미만 2,116만원
4억 미만 2,477만원의 추가부담금이
발생하는 것으로 나타났다.

이처럼 전세금액 구간에 따라 차이를 보이는 이유는
전세가율의 변동에서 찾아볼 수 있다.

전세 1억 미만의 전세가율은
2011년 58.5%에서 2013년 67.3%로 8.8%p나 증가했고,
2억 미만도 전국 평균보다 높은 6.9%p의 증가세를 보였다.
2억 미만 저렴한 전세를 찾는 수요자들의 급증이
전세가율 상승을 주도한 것으로 보이며,
3~4억 전세구간에서는 비슷한 수준을 보였다.
 
현재 모기지 대출이 가능한 주택에서
전세로 거주하고 있는 세입자에게
8.28대책은 구미가 당긴다.

하지만 아무리 금리가 저렴해도
[대출]이라는 상품특성과
[높은 집값]은 분명 부담되고,
상승한 전세비용도 부담스럽다.

조사결과, 대부분의 자치구에서 모기지 대출 이용 시
현재 거주하고 있는 주택을 매입할 수 있지만
용산구(4,215만원)과 광진구(12만원)는
추가비용이 소요되는 것으로 나타났다.
상대적으로 높은 집값의 영향이다.

성북구나 중랑구, 강북구, 서대문구, 영등포구 등은
전세 재계약시 추가로 부담해야 하는 금액이 2,000만원 이상이다.

하지만 모기지 대출을 이용해 매매로 전환할 경우
집값을 5,000만원 넘게 초과한다.

즉, 모기지 대출을 조금만 받아도
현 전세금만을 가지고 주택을 매입할 수 있다는 것이다.
 
반면 노원구나, 도봉구, 양천구 등은
매매로 전환시 모기지 대출을 조금만 받아도 되지만
전세 재계약 추가 조달금이 낮기 때문에
세입자들에게는 전세 재계약이 오히려 유리할 수도 있다.
 
모기지 대출 이용 시
현재 전세금과 합한다면
대부분의 지역에서 주택 매입이
가능할 것으로 보인다.

하지만 수요자들이 가장 많이 찾는
소형, 저가의 전세물건은
매매가격도 높게 나타나
모기지 대출을 이용해도
초과금액이 발생할 수 있다.
 

"8.28전∙월세 안정화 대책에 의해 출시된
모기지 상품은 말 그대로
[생애 최초로 내 집 마련]을 꿈꾸는 사람에게는
매력적인 상품이다.

예금금리보다 낮은 금리로 대출을 해주고,
그 금액도 매우 크다.

하지만 이후 매각시 발생하는 수익·손실을
정부와 나눠야 하고,
금융비용도 발생하기 때문에
잘 따져봐야 하는 문제이다.

전세로 거주하는 것이
세입자 부담을 줄일 수 있는데
자칫 [초저금리]라는 문구에 빠져
오히려 부담만 늘어날 수 있기 때문이다.
 
거주목적을 가지고 있는
실 수요층만 주목하면 될 것이다."

   -<부동산 114> 장용훈 선임연구원