"리모델링, 단지 환경에 따라 재건축보다 유리"

단지 환경에 따라서 재건축보다 리모델링 사업성이 더 높을 수 있다는 주장이 나왔다. 리모델링은 용적률 상한과 기부채납이 없기 때문이다. 

한국리모델링협회는 15일 서울여성개발원에서 '공동주택 리모델링 정책세미나'를 열고 이 같은 내용의 보고서를 발표했다.

지난 4월 국토교통부는 수직증축 리모델링 사업이 가능하다는 '주택건설기준 등에 관한 규정'을 발표했다. 이 개정안에 따르면 가구수 증가 범위가 15% 이내인 범위 내에서 15층 이상의 공동주택은 최대 3개층까지, 14층 이하의 공통주택은 최대 2개층까지 수직증축 리모델링을 허용한다.

또 1980년대 이후 대량공급된 공동주택의 노후화를 방지하기 위한 방안으로 '리모델링'의 필요성이 크게 대두되고 있다. 또 소득수준 증가에 따라 국민들도 리모델링을 통한 주거환경 개선 욕구가 증가하고 있는 것도 이 같은 상황을 부채질한다.

이날 세미나에서 최재윤 건축사사무소 미담 대표는 '사례분석을 통한 리모델링과 재건축 사업성 비교 분석'을 통해 리모델링 사업이 더 유리할 수 있다는 주장을 펼쳤다. 1992년에 준공한 서울 강남구 개포동 D단지(1753가구)를 대상으로 리모델링과 재건축 사업성을 비교한 결과를 예로 들었다. 

그는 "두 사업방식 모두 같은 평면과 가구수를 유지한다는 가정하에 개발비용 총액은 리모델링 3057억, 재건축 3169억원이 필요하다"며 "그러나 리모델링 사업은 일반분양(258가구) 수입을 통해 가구별 분담금이 평균 8414만원 수준이다. 반면 재건축 사업을 진행하면 일반분양 가구가 없어 가구별 분담금이 1억8077만원으로 늘어난다"고 강조했다.

또 재건축 단점은 사업 기간이 길어 수익성이 재건축 완료 시점에 달라질 수 있다. 실제 재건축 현장에선 조합원들의 의견충돌도 사업이 10년 넘게 제자리 걸음을 하는 경우가 있다. 이럴 경우 향후 집값의 시세변화 예측이 어려워 사업성이 불확실해 질 수 있다. 그러나 리모델링은 사업 기간이 상대적으로 짧아 수익성 예상이 가능하다. 예를 들면 1994년 준공된 단지를 같은 시기에 사업을 추진할 경우 리모델링 준공이 약 17년 정도 빠르다.

재건축은 새 아파트가 들어서는 것이기에 공간 활용과 설계가 기존 아파트에 비해 뛰어나다는 장점이 있는 것이 사실이다. 반면 리모델링은 기존 골조를 그대로 활용하는 방식이기에 설계에 한계가 있고 공사에도 어려움이 따른다. 또 내진설계가 없는 노후화된 건물이 많아 안전성에 대한 문제도 제기된다.

이에 대해 이동훈 한국 리모델링협회 정책법규위원장은 "철근 콘크리트 수명은 약 100년정도다"라며 "안전진단을 통해 발견된 하자에 적절한 보수공사가 이뤄진다면 안정성은 충분히 확보된다"고 설명했다.

이 같이 단순히 재건축이 리모델링보다 수익성이 확보될 수 없다고 전문가들은 강조한다. 재건축과 리모델링의 차이와 수익성을 검토한 뒤 사업 방식을 선택해야 하는 이유다.

또 부동산 경기 부양, 리모델링 필요성에 대한 사회적 요청을 충족시키위해서 관련 조세 제도 개선이 필요하다는 주장도 나왔다.

신민규 삼성물산 과장은 "국내 부동산 활성화 차원에서 리모델링 사업에 부과되는 세금을 감면해 줄 필요가 있다"면서 "사업 활성화가 이뤄진다면 국내 경기가 살아날 것으로 기대된다"고 말했다.