부동산 전문가, "매매전환 확대 '긍정' 무분별한 대출은 주의해야"

  •  

    "1%대 초저금리 대출이 나온 셈인데, 꼼꼼하게 따져보면 '7년짜리 전세'다. 7년까지는 1%대 대출상품이지만, 8년 차에 오른 집값에 대한 중간정산을 해줘야 한다. 충분한 상환능력 없이 무분별하게 대출을 받는다면 7년 후 집을 팔아서 오른 집값의 수익 부분을 은행에 메꿔줘야 할 것이다."

     

    정부가 내놓은 연 1% 수익공유형 모기지 정책에 대해 '7년짜리 전세'란 지적이 나오고 있다.

     

    부동산전문가들은 당장 매매시장 활성화에 도움은 되겠지만 장기적 측면에서는 실효성이 의심된다고 입을 모으고 있다. 또 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 완화로 가계 대출 증가가 우려되는 상황에서 은행빚을 더 늘리면 하우스푸어를 양산할 수 있다는 의견이다.

     

    국토교통부는 27일 2015년 업무계획을 통해, 초저리로 대출을 받아 주택을 구입하고 향후에 집값 변동의 수익과 위험을 국민주택기금과 공유하는 '공유형 모기지'와 소득제한이 없는 '수익공유형 은행대출'을 발표했다.

     

    논란이 되는 부분은 수익공유형 은행대출이다.

    소득제한이 없고, 대상 주택 범위도 공시가격 9억원 이하 전용 102㎡ 이하로 넓어 주택기금의 공유형 모기지의 한계를 보완한 상품이다. 여기에 금리를 코픽스 기준으로 -1%포인트로 낮춰 선보이기로 해 초저금리로 대출을 받을 수 있다.

    1월말 기준으로 1.1%대 대출상품이 나온 셈이다. 만기는 20년 또는 30년으로 집값 상승 시 최대 7%를 은행과 공유해야 한다.

     

    문제는 변동금리란 점이다. 7년까지는 1% 금리로 대출을 해주지만, 중간정산을 해 집값 상승분 중 일부를 은행에서 수익으로 가져가고 남은 기간은 일반 주택담보대출 금리로 전환된다. 1%대 금리는 7년까지만 유효한 셈이다.

    여기에 만기시점에서 다시 수익을 나눠야 한다. 결과적으로 8년 차에서 상환능력이 없다면 또다시 대출을 받아서 집값이 오른 부분에 대해 은행에 돈을 갚아야 할 판이다.

     

    김규정 NH투자증권 연구위원은 "소득기준, 주택규모 등 대상을 확대한 부분에서 전세에서 매매로 전환하는 수요자를 확대하는 효과가 기대된다"며 "다만 수익을 은행과 공유해야 하고, 8년 차부터는 일반 대출로 전환되기에 결과적으로 장기 모기지 상품으로 부족한 점이 많다. 외국처럼 20년, 30년 장기 모기지로 활용되려면 징검다리가 될 수 있는 대출 상품이 추가로 개발돼야 할 것"이라고 전했다.

     

    이어 "은행에서 수익을 날 만한 아파트를 선별해 대출해주는 문제가 발생할 수 있다"며 "이 경우 아파트 양극화를 부채질하는 결과를 나을 수 있다"고 우려했다.

     

    김은진 부동산114 리서치팀장도 "구매 여력이 있지만, 주택매매를 주저하고 있던 수요자들에게 혜택이 될 것"이라면서도 "7년 내 상환할 수 있는 이들에게 혜택이 되는 것으로, 조기상환 여력이 없는 이들이 무리한 대출을 받았다면 혜택을 보기 어려울 것"이라고 분석했다. 

     

    조은상 부동산써브 팀장은 "집값이 올랐을 때 수익을 공유해야 하는 것을 감안하면 결과적으로 금리 혜택이 큰 것 같지 않다"며 "당장 주택 구입 시 초기비용을 덜어 준다는 데 의의를 찾아야 할 것"이라고 설명했다.

     

    또 "아파트는 가격이 오를 것이란 기대를 하고 구매하는 데, 집값 상승분을 은행과 나눈다는 것 자체가 심리적 부담이 될 것"이라며 "이러한 리스크를 해소할 만큼 이번 상품의 혜택이 크진 않아 보인다. 시중금리보다 낮게 대출해주는 부분을 강조하는데, 향후 금리가 오를 것으로 예상되는 상황에서 사실상 7년짜리 단기상품은 실효성이 떨어질 것"이라고 덧붙였다.

     

    권대중 명지대학원 부동산학과 교수는 "구매력 촉진 측면에서 긍정적 효과가 기대되지만, 무분별한 대출은 하우스푸어를 발생시킬 것"이라며 "시범적으로 시행되는 만큼 당장 파급효과는 크지 않을 것이다"고 전했다.

     

    한 부동산 관계자 역시 "어디까지나 은행에서 대출을 받는 것으로, 낮은 금리로 대출해줄 경우 자신의 상환 능력을 벗어나는 무리한 대출을 할 가능성이 높다. 7년이 지났을 때 중도상환 부분과 금리상승, 만기 시 수익공유 등을 고려해 신중히 선택해야 할 것"이라고 지적했다.

     

    이어 "가계부채 증가에 대해 우려하지 않을 수 없다"며 "빚을 내서 집을 사란 정부의 방침이 또다시 반영된 정책으로 대출 전에 본인의 재무상태를 점검해 신중히 나서야 할 것"이라고 조언했다.