달궈진 오피스텔 분양, 불법복층·수익률 뻥튀기 등 '꼼수' 주의보

오피스텔 분양 경쟁이 치열해지면서 불법복층·수익률 뻥튀기 등 건설사들의 허위·과장 광고가 판치고 있다. 이에 임대수익을 기대하며 재테크에 나서려는 투자자들의 주의가 요구된다.

4일 부동산업계에 따르면, 올 1~2월 투자자 모집에 나선 오피스텔은 '충무로 엘크로 메트로시티2', '청주 블루지움 B910', '잠실 대명벨리온', '잠실 헤리츠', '광명역 효성 해링턴타워 더 퍼스트', '위례 우남역 아이파크', '위례 우남역 KCC웰츠타워', '힐스테이트 광교 오피스텔' 등이 있다.

이들 단지는 하나같이 최적의 입지조건과 합리적 분양가, 안정적 수익률 등을 강조하고 있다. 상품도 기존 원룸 구조에서 벗어난 투룸·쓰리룸·복층·테라스형 등 다양화된 평면을 선보이고 있다.
 
문제는 과열 경쟁으로 인한 허위·과장 광고 등 '꼼수' 분양이다.

특히 투자자들의 마음을 잡기 위한 복층구조 오피스텔은 유심히 살펴봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

건축법을 위반한 복층형 오피스텔이 판치기 때문이다. 불법복층은 소유자가 처벌을 받는다. 따라서 매입 시 이를 제대로 확인하지 않으면 큰 피해를 볼 수 있다.

건축법 위반 혐의 적발 시에는 원상복구 명령이 내려진다. 이를 어길 경우 이행 강제금(㎡당 10만원 안팎)을 물어야 한다. 또 사법당국에 고발되면 3년 이하 징역이나 5000만원 이하 벌금을 내야 한다.

불법복층은 일반 원룸으로 사용승인을 받거나 '다락'으로 승인을 받은 후, 복층으로 설계를 변경한 경우다. 다락은 난방배관을 설치할 수 없다. 이에 전기 온돌 등을 설치해 난방이 되는 복층인 것처럼 분양을 하는 경우가 많다.

실제로 최근 분양 중인 서울 송파구에서 분양 중인 '잠실 헤리츠'는 송파구청에 확인 결과, 복층이 아닌 다락으로 승인을 받았다. 하지만 분양 광고는 전용 16~20㎡ 총 336실 전 실 복층설계란 점을 강조하고 있다. 또 복층형이 수요자들에게 인기를 끌고 임대료도 비싸 단층형보다 상대적으로 높은 임대수익률을 낼 수 있다고 광고하고 있다.

이처럼 불법적인 복층이 자행되는 것은 기준층만 등기를 올릴 수 있어서다. 합법적인 복층은 기준층과 복층의 전용면적을 모두 등기에 올려야 한다. 따라서 더 많은 세금을 내야 한다.

건축주 입장에서 오른 세금은 분양가에 포함할 수밖에 없는 데 이는 결국 분양에 부담이 된다. 투자금이 올라가면 그만큼 수익률이 하락해서다.

여기에 용적률이 정해져 있어 복층으로 등기를 하면 정해진 토지에 많은 건물을 지을 수 없게 된다.

이 같은 문제에도 불법 복층이 공공연히 분양되는 것은 단속의 한계 때문이다. 단속기관인 구청은 "단속인원이 부족해 신고가 아니면 현장을 적발하기 쉽지 않아 현실적인 한계가 있다"고 설명했다.
 
오피스텔의 수익률 계산 역시 '허수'가 많다. 오피스텔 모델하우스에서는 저금리 임을 강조하며 은행 이자(현 2~3%대) 이상의 수익률(5% 이상)을 보장한다는 설명을 쉽게 들을 수 있다.

상담원은 오피스텔 입지가 좋기에 공실 위험이 거의 없고, 중개수수료·시설물 관리(옵션) 등 비용도 크지 않다고 설명한다. 여기에 저금리이기 때문에 대출을 60~70% 받으면 소액으로 안정적 임대수익처를 마련할 수 있다고 강조한다.

하지만 중개수수료, 관리비, 세금, 대출이자, 공실률 등은 수익률에 지대한 영향을 미치는 요소다.

임대수익률은 월 임대료, 월 수익금에 대한 마이너스 요인, 투자금을 통해 산출할 수 있다. 계산식은 (임대수익-지출)÷투자금=수익률이다.

따라서 오피스텔의 말만 듣지 말고 실제 주변 월세시세 현황 및 공실률, 세금(취득세, 재산세 등), 대출이자, 수선비용, 중개보수료 등을 직접 알아봐야 한다.