가계부채 관리 나선 정부... 지방 소형아파트 투자 '적신호'

금융당국과 은행권이 가계부채 관리에 나서면서 저금리 대출을 기반으로 한 지방 소형아파트 투자에 '적신호'가 켜졌다.

최근 수익형부동산시장에서는 소액에 안정적 투자처가 각광을 받았다. 수도권 오피스텔이 대표적이다. 하지만 공급이 크게 증가하면서 수익률이 하락하자, 지방 소형아파트가 틈세상품으로 인기를 끌었다.

수도권 오피스텔과 비슷한 1억~2억원대로 매매가 가능하고, 환금성이 뛰어나기 때문이다. 여기에 대부분 아파트는 관리실이나 경비실이 있어 주택관리가 용이하고 유지보수비용이 적게 든다. 무엇보다 임차수익은 물론 시세차익까지 기대할 수 있다.

실제로 소형아파트 가격은 높은 상승세를 보였다.

15일 KB국민은행 부동산시세에 따르면 전용면적 40.0㎡ 이하 소형아파트의 월별 매매가격 증감률은 11월 기준 0.46%를 기록했다. 전년말 대비 5.44%, 전년동월 대비 5.75% 오른 수치다.

이처럼 임대수익은 물론 시세차익까지 노려볼만 해지자 집을 담보로 대출을 받은 뒤 월세로 놓는 방식의 소형아파트 투자가 인기를 끌었다.  

한 부동산 투자 전문가는 "과거에는 아파트 월세가 인기가 없었고 투자비용도 많이 들어 수익형으로 부적합했다"며 "하지만 최근에는 월세로 전환이 가속화와 저금리 기조에 따른 실투자비 부담 감소 등으로 지방 소형아파트가 인기를 얻었다"고 전했다.

하지만 금융당국과 은행권이 새로 도입하는 주택담보대출 심사 가이드라인은 갚을 수 있는 만큼만 빌려준다는 것이 핵심이다. 따라서 대출을 기반으로 한 투자시장에 치명타가 될 전망이다.

이번 주택담보대출 심사 가이드라인은 수도권은 내년 2월 1일부터, 지방은 5월 2일부터 시행된다. 시행일 이후 신규대출에 적용되는 데 기존 주택담보대출 역시 한도 증액 또는 거치기간 연장 시 동일하게 적용된다. 다만 금리조건 변경이나 만기 연장은 제외다. 신규 아파트 분양 시 집단대출도 제외된다.

특히 이번에 총부채원리금상환비율(DSR) 80% 적용이 도입된다. 소득대비 대출이 80% 이상이면 대출한도를 줄이는 방안이다. DTI 규제가 없어 투자수요가 컸던 지방에 치명적이다. 여기에 DSR은 주택담보대출 원리금은 물론 마이너스통장, 보험, 카드론, 자동차 할부금융 등도 포함된다.

따라서 주택담보대출을 이용한 투자시장은 내년부터 급감할 것으로 전망된다. 또 과도한 대출을 통해 투자에 나선 투자자들은 은행권의 '리스크 관리' 대상에 포함돼 상환 압박을 받을 수 있다.