‘낙찰=수익은 옛말’...경매시장 지각변동 이유는?

# 지난 4일 서울 남부지법에서는 27건이 경매 물건으로 등장해 14건이 낙찰됐다. 이 중 서울 구로구 전용84㎡ 아파트(20층)가 감정가 3억2,000만원에 매물로 나왔다. 이 물건은 낙찰가율 96.6%(3억899만원)에 주인을 찾았다.

부동산 경매 물건이 해마다 줄면서 낙찰 경쟁이 갈수록 치열해지고 있다. 낙찰가율이 높아지면서 과거 경매시장에서 통하던 '낙찰=수익'이라는 공식도 무의미해지고 있다.

6일 부동산경매전문업체 지지옥션에 따르면, 올 4월까지 전국 경매 진행건수는 4만4,209건을 기록해 전년 동기(5만4,708건) 보다 1만건 이상 줄었다.

법원 경매에 등장하는 물건의 다수는 은행권에 담보로 잡힌 부동산이다. 채권을 회수하지 못한 은행이 채무자의 부동산을 경매에 넘기는 경우다. 그러나 최근 저금리가 이어지면서 채무자의 이자 부담이 낮아져 담보 물건이 경매까지 넘어오는 수가 급격히 줄었다.

경매물건이 줄어들면서 감정이 저평가된 물건, 여러 차례 유찰로 가격 경쟁력이 있는 물건의 경쟁률은 치솟고 있다. 그만큼 고수익 낙찰 가능성은 낮아질 수밖에 없다.

이창동 지지옥션 선임연구원은 "경매시장이 호황을 이루면서 유찰되는 물건이 줄어들고 있다. 진행건수가 적은 상황에서 경쟁이 치열해지자 낙찰가율은 증가하고 있다"고 설명했다.

전국 평균 응찰자 수는, 한동안 3명을 유지하다가 2014년부터는 4명 이상으로 증가했다. 지난 3월에는 전남 담양군 소재 단독주택에 103명이 입찰, 낙찰가가 감정가의 381.7%인 2억3,800만원을 기록하는 진풍경이 벌어지기도 했다.

진행건수는 줄었지만 낙찰률·낙찰가율은 꾸준하게 상승했다. 전국 낙찰률을 보면(1∼4월 기준) △2013년 33.1% △2014년 35.6% △2015년 37.9% △2016년 39.4%을 기록했다. 낙찰가율도 △2013년 67.1% △2014년 69.2% △2015년 70.4% △2016년 70.8%을 각각 기록했다.

낙찰률이 높아지면서 유찰되는 물건이 감소, 전체 진행건수는 자연스럽게 줄어들었다. 채권을 회수한 금융기관이 경매개시결정을 취하하는 경우가 많아지면서, 물건 자체가 감소한 것도 이유로 꼽힌다.

전세난이 심각한 수도권 아파트는 올 들어 낙찰가율이 90%를 넘어섰다. 특히 지난달 낙찰가율은 94%를 기록해 감정가와 큰 차이가 없는 것으로 나타났다.

지난달 27일 매물로 나온 서울 강서구 화곡동 소재 아파트(전용99㎡)의 감정가는 3억4,000만원, 낙찰가는 감정가의 96.7%에 달하는 3억2,870만원이었다.

이창동 선임연구원은 "낙찰이 수익으로 연결된다는 경매의 기본 인식을 바꿔야 할 필요가 있다. 낙찰 후 시세차익을 위한 리모델링 등 여러 방안을 고려해야 한다"고 조언했다.