강남 재건축 완판 행진 이어져… '중도금 대출-분양가 변동' 변수

추석 이후 강남 재건축 트로이카가 잇달아 등장한다. 디에이치 아너힐스가 분양에 성공한 만큼 이들 단지 인기는 계속될 것으로 보이지만 속내는 불편하다.

15일 부동산업계에 따르면 현대건설이 개포주공3단지를 재건축해 분양한 '디에이치 아너힐스'가 정당계약 4일 만에 100% 사업을 마무리했다.

앞서 이 단지는 정부 방침에 따라 중도금 대출 지원이 불가능했다. 결국 계약자가 개인신용에 따라 중도금을 마련했다. 예상보다 낮은 분양가로 등장하면서 1순위 청약 경쟁률은 100대1을 기록한 바 있다.

이에 따라 강남에 등장하는 재건축 단지 분양가 수준에 이목이 쏠리고 있다. 주택도시보증공사(HUG)는 하반기 강남구와 서초구에서 분양하는 아파트에 대해 분양보증 심사를 까다롭게 적용한다고 방침을 정했기 때문이다. 적용 예상 단지는 아크로리버뷰(대림산업)·래미안신반포리오센트(삼성물산)·방배아트자이(GS건설)가 꼽힌다. 이들 단지 모두 예상치보다 밑도는 분양가로 등장할 것으로 예상된다.

다만 분양가가 낮아지면 조합원 입장에선 손해로 작용할 수 있다. 일반분양을 통해 추가분담금을 낮춰야 하는 사업 특성상 조합원은 고분양가로 책정될수록 이익이다. 입주권 가격 상승을 위해선 높은 분양가도 필수다.

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 "도시정비사업은 택지지구 사업과 다르게 일반분양이 적어 미분양에 대한 부담은 덜한 것은 사실"이라면서도 "조합원 추가분담금이나 집값 상승세 부분만 놓고 보면 악재인 것은 사실"이라고 말했다.

대림산업이 선보이는 아크로리버뷰는 강남 최고 분양가 경신을 갈아치울 것으로 예상됐다. 단지 앞 '신반포자이'가 역대 최고가 분양가를 기록하면서 완판을 기록해서다. 아크로리버뷰는 분양시기가 늦춰지면서 기록 경신이 어려울 전망이다.

한 대형건설사 관계자는 "도시정비사업은 빠르게 사업을 진행하는 것이 중요하다"며 "조합과 건설사는 더이상 사업을 미루면 안 된다는 생각이 자리 잡고 있을 것"이라고 말했다.

건설사들은 중도금 대출 보증과 무관하게 강남 고가 아파트 수요는 꾸준할 것으로 예상하고 있다. 디에이치아너힐스 완판 사례와 현장 마케팅을 통해 충분히 경쟁력이 있다고 판단했기 때문이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "분양가는 기존 예상보다 낮아질 가능성이 크다"면서도 "강남 입성을 노리는 부유층 수요는 존재할 것"이라고 강조했다.

대다수 전문가들은 강남 재건축 수요가 꾸준한 만큼 인기는 계속될 것이란 의견이다. 계획보다 낮아진 분양가는 계약자 웃돈으로 돌아가기 때문이다.

다만 정부의 추가적인 대책 발표 가능성이 열려 있어 신중한 태도도 필요하다. 앞서 8·25 가계부채 관리방안 발표 후 김경환 국토부 차관은 일부 재건축 단지 과열 현상이 발생하면 추가적인 대응책을 내놓을 수 있다고 설명했다. 

최현일 한국열린사이버대 교수는 "정부가 시장 규제에 나선 상황에서도 재건축 상승 분위기는 지속할 것"이라면서도 "투기 세력이 계속 유입된다면 정부가 강력한 또다른 대책을 고민할 필요는 있다"고 말했다.