고가 오피스텔, 절세효과로 증여수단 활용


  • 오피스텔시장이 겨울비수기를 지나 3월부터 회복세에 접어들었다.

    올 1분기 오피스텔 매매가격이 직전분기 대비 0.24% 상승했다. 2015년 1분기 플러스 변동률로 전환된 이래 계속 상승세를 유지되고 있는 모양새다.

    수도권에서는 교통호재 개선 지역을 중심으로 오피스텔 매매가격이 올랐다. 신분당선 미금역 개통을 앞두고 있는 성남시는 기업입주 소식이 더해지면서 0.35%나 상승했다. 수서역 SRT 개통호재를 맞은 서울 강남구 역시 0.46% 뛰었다. 수서동과 SRT 접근성이 좋은 자곡동 오피스텔 매매가격도 상승곡선을 그렸다.

    반면, 지방은 부산(0.23%)을 제외하고 거래가 침체됐다. 연초 기업체 발령과 신학기를 맞아 월세거래는 꾸준했지만 매매거래는 상대적으로 소강상태에 접어들었다.

    지역별로는 광주·대구 경우 매매가격 상승률이 보합을 유지했으며, △대전(-0.21%) △충남(-0.05%) △충북(-0.13%)은 오히려 매매가격이 떨어졌다.

    선주희 부동산114 연구원은 "수요에 비해 오피스텔 공급이 많았고 대체제인 도시형생활주택 물량의 공급도 가격하락에 영향을 미친 것으로 보인다"고 풀이했다.

    오피스텔 전세 또한 직전분기 대비 0.43% 상승했다. 지속적인 수급 불균형에 시달린 탓이다. 간혹 입주물량이 몰리는 지역을 중심으로 전세값이 하락하기도 했다. 일례로 최근 2분기 새 1000여실이 입주한 광교 오피스텔은 전세가격이 하락한 상태다.

    오피스텔 월세는 보합세를 나타냈다. 반면, 서울 강남구와 강서구 오피스텔 월세는 소폭 하락했다. 강남구 경우 오피스텔 신규입주 물량 영향과 인근 신축주택 이주 움직임으로 월세가격이 떨어졌으며, 강서구는 마곡지구 입주물량이 집중돼 약세를 보였다.

    오피스텔 임대수익률은 전국 5.39%로 지난해 동기대비 0.25%p 하락했다. 2007년 이래 가장 큰 수준의 낙폭이다. 공실이나 세금 등을 고려하면 실제 임대수익률은 더 낮을 것으로 추측된다.

    한편, 수익률 하락과 금리인상 탓에 투자수요가 잠잠해질 것이란 우려와 달리 실제 투자자들에게 금리인상 타격은 그리 크지 않았다.

    수익률이 떨어지고 금리가 오른다 하더라도 수익률과 정기예금 간 차이가 여전히 크고 대표적 수익형 부동산인 오피스텔을 대체할 다른 투자처를 찾기 어렵기 때문으로 풀이된다.

    선 연구원은 "미국 금리인상 우려는 작년부터 예고됐고 국내시장에 영향을 줄만큼 인상폭이 크지 않아 투자자들은 당장의 금리변화보다는 임대소득을 우선시 하는 편"이라며 "대출금리도 상승추세이나 여윳돈으로 소액을 투자하는 투자자들 비중이 상당해 금리 민감도가 예상보다 높지 않았다"고 설명했다.

    2017년 1분기 분양물량은 전년동기 대비 16.59% 감소했다. △경기 5489실 △서울 1901실 △인천 1584실 순으로 분양물량이 많았고, 오피스텔 분양이 많지 않았던 제주에서 1127실이 분양됐다.

    서울에서는 롯데월드타워에 위치한 시그니엘레지던스가 초고가 오피스텔로 관심을 모았다. 시그니엘레지던스 매매가격은 3.3㎡당 평균 7500만원 선이다. 경기에서는 동탄신도시에서 분양한 동원로얄듀크비스타가 최고 20대 1 경쟁률을 기록하며 쾌조를 보였다.

    2분기는 1만5972실이 분양대기 중으로 전년동기 수준에 약간 못 미치는 물량이다. 지역별로는 경기(6289실)에 이어 인천(5765실) 순으로 분양물량이 많다. 특히 인천 송도(4567실)에 물량이 집중됐다.

    서울에서는 뉴스테이 물량이 예정돼 있다. 롯데건설은 서울 금천구와 영등포구에서 뉴스테이 계획물량 일부를 오피스텔로 공급할 예정이다.

    최순실이 거주했던 청담동 피엔폴루스가 전국에서 가장 비싼 오피스텔로 알려지면서 고급 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있다.

    최근 분양시장에도 고가 오피스텔이 속속 등장하고 있다. 비싼 가격에도 불구하고 희소성과 절세효과를 얻을 수 있어 조용히 인기몰이 중이다.

    지난해 강남구 청담동에서 분양한 아노블리81 경우 3.3㎡당 3500만원 안팎으로 분양됐지만 고급화 전략을 내세워 완판에 성공했다. 제주에서 분양 중인 세인트스톤더부티크 전용 285.4㎡ 펜트하우스 경우 분양가가 47억8000만원에 달하지만 전체 분양물량 절반 이상이 이미 주인을 찾았다.

    선 연구원은 "고가 오피스텔은 월세수익과 동시에 절세효과를 볼 수 있어 증여수단으로 이용되기도 한다"며 "세금은 실거래가 기준으로 책정하는데 고가 오피스텔 경우 거래가 드물어 실거래가를 알 수 없는 경우가 있다. 이때 실거래가보다 낮은 수준인 기준시가로 과세되기 때문에 절세효과를 볼 수 있다"고 귀띔했다.