수익형부동산 허위·과장광고 기승… 유형별 대처법은?

저금리 기조가 장기화되면서 수익형부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 문제는 일부 업체의 지나친 허위·과장 광고다.

허위·과장 광고의 대표적 사례는 '수익률 부풀리기'. 수익형부동산을 선택하는 데 있어 가장 중요한 사항이 바로 분양가와 임대료다. 그러나 대부분 수익률 산출에 대한 지식이 부족하거나 완벽하지 못한 게 현실이다.

전문가들에 따르면 수익률은 계산방식이나 대출이자율에 따라 다르게 산출될 수 있다. 은행금리가 낮을 때는 대출을 많이 끼고 매입할수록 수익률이 높아지는 구조다.

하지만 일부 분양업체서 이를 악용해 수익률을 부풀리는 사례가 빈번히 발생하고 있다. 이를 테면 자기자본 100%로 매입했을 때 기대수익률이 4%대라면, 대출비율을 50%로 산정해 7~8%대 수익률을 올릴 수 있다고 홍보하는 식이다.

이럴 경우 이자감당이 버거워질 수 있고, 향후 금리상승 폭만큼 수익률이 떨어질 수 있다는 점을 명심해야 한다.

특히 업체가 제시하는 수익률 경우 환불받는 세금은 분양가서 차감하고, 납부해야 할 세금은 분양가에 포함하지 않은 채 계산하는 사례가 많다. 따라서 세금까지 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

이상혁 상가정보연구소 연구원은 "기대수익률을 계산할 때 대출금 이자비용과 세금, 공실발생 리스크, 관리비 등 마이너스 요소들을 충분히 반영할 필요가 있다"고 조언했다.

확정 수익 보장제 역시 안심할 수 없다. 최근 한 분양형 호텔은 확정수익 보장기간이 1년 임에도 불구하고 이를 명시하지 않고 '월 70만원씩 따박따박'이라는 표현을 써 논란이 됐다.

반대로 확정수익 보장기간이 5~10년이라고 할지라도 안심할 수만은 없다. 그 기간 동안 사업자가 부도날 경우 수익보장이 불투명해 지기 때문이다. 이럴 경우 민사소송으로 분쟁을 해결할 수밖에 없다.

따라서 금융기관을 통한 법적 보호장치가 있는지 확인하고, 수익보장 확약서를 통해 수익보장 주체가 수익을 보장할 능력이 있는지 판단할 필요가 있다.

특히 '최고' '특급' '1위' 등 객관적 근거가 없는 거짓·과장 표현을 사용하는 업체도 많은 만큼 현장방문이나 인근상권 실태파악 등 진위여부를 확인해 봐야 한다.

이와 별도로 건축물에 대한 허가 관련 사항을 확인하는 것도 필수다. 분양대상 상가건물의 일부가 불법건축물인 경우 이에 해당하는 점포는 공유 지분 형태의 등기 또는 점포의 층·호수별 소유권 이전등기가 불가능하다.

이에 건축물 대장 확인을 통해 해당 건축물이 합법적인 건축물인지, 허가 받은 건축물의 용도와 광고내용이 일치하는지, 분양사업자가 건축주가 맞는지 등을 꼼꼼히 확인해야 한다.

이상혁 연구원은 "공정거래위원회가 허위·과장 분양을 제재하고 있음에도 매년 비슷한 유형의 피해사례가 보고되고 있는 것이 현실"이라며 "솜방망이 처벌에 대한 개선과 함께 업계의 자정노력이 더해져야 소비자들의 신뢰를 회복할 수 있을 것"이라고 지적했다.