오늘부터 서울 전역이 투기과열지구… 투기수요에 '규제 폭탄'

오늘부터 서울, 경기 과천시, 세종시가 투기과열지구로 지정돼 주택대출 한도가 축소되고 재건축·재개발 지위 양도가 대폭 제한된다. 6년 만에 재지정된 투기과열지구는 19개 규제가 한꺼번에 가동되면서 부동산 투기를 억제할 수 있는 강력한 수단으로 평가되고 있다.

또한 투기과열지구 내 3억원 이상 주택을 거래할 때는 자금조달 및 입주계획 신고가 의무화돼 증여세 탈세와 위장전입 여부에 대한 조사에 활용된다. 서울과 부산 해운대 등 40곳의 청약조정지역에서는 양도소득세 면제 요건이 강화돼 1주택자라도 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받는다.

김현미 국토교통부 장관은 전날 정부서울청사에서 이 같은 내용을 골자로 하는 '실수요 보호와 단기투자수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안(이하 8·2대책)'을 발표했다.

김현미 장관은 "6·19대책 이후에도 투기수요가 유입되면서 주택시장이 과열돼 추가 대책을 마련했다"며 "이번 대책은 더 이상 투기와 주택시장 불법행위를 좌시하지 않겠다는 정부의 강력한 메시지"라고 말했다.

8·2대책을 통해 과거 수년간 유명무실했던 투기과열지구와 투기지역이 오늘부터 다시 지정된다.

투기과열지구는 서울 25개 모든 구와 과천시, 세종시(행정중심복합도시 건설지역)에 지정되면서 2011년 이후 6년 만에 부활한다. 서울 중 강남·서초·송파·강동 등 강남4구를 비롯해 △용산 △성동 △노원 △마포 △양천 △영등포 △강서 등 11개구와 세종시는 추가로 대출규제 등이 적용되는 투기지역으로 다시 묶인다.

투기과열지구와 투기지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 내려간다. 투기과열지구에서는 재건축 조합원 지위 양도가 금지되고, 투기지역에서는 주택담보대출 건수가 가구당 한 건으로 제한된다. 가뜩이나 '규제 덩어리'인 투기과열지구의 규제가 추가된 셈이다.

3억원 이상 주택 구매시 자금조달계획과 입주계획 등을 밝히고 추후 증여세 등 탈세나 실거주 여부 등을 확인받는 주택거래신고제 적용을 받는다.

또 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매가 금지되고 정비사업 분양분 재당첨이 5년간 제한된다.

투기수요로 지목된 다주택자에 대한 규제책도 제시됐다.

주택담보대출을 한 건 이상 보유한 가구원은 지역에 상관없이 LTV·DTI 비율이 10%p씩 내려간다. 2주택자가 청약조정지역 내 주택을 팔 때 양도세율은 기본세율에 10%p 중과되고, 3주택자 이상인 경우는 20%p 추가 과세된다.

이와 함께 청약조정지역에서는 1가구 1주택이 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 실거주해야 하고, 분양권 전매시 양도세율이 보유기관과 상관없이 50% 일괄 적용되는 등 양도세가 강화된다.

청약제도도 개편된다.

투기과열지구와 청약조정지역에서 청약 1순위 자격을 얻으려면 통장 가입 후 2년이 넘어야 한다.

전용 85㎡ 이하 주택의 청약가점제 비율이 투기과열지구에서는 75%에서 100%로, 청약조정지역에서는 40%에서 75%로 높아진다.

청약가점제는 무주택기간, 부양가족 수, 가입기간을 점수화해 높은 순으로 입주자를 선정하는 것으로, 무주택 서민 실수요자에게 우선권을 주는 방식이다.

1순위자가 청약에 당첨되고서 분양권을 전매하고 6개월 뒤 또 청약하는 '청약 쇼핑'을 막기 위해 가점제로 당첨된 경우 2년간 가점제 적용을 배제한다.

민간택지의 분양가상한제 적용을 늘리고자 지정 요건을 투기과열지구 수준으로 완화하는 방안도 추진된다.

오피스텔로 투기수요가 쏠리는 풍선효과를 막기 위해 인터넷 청약이 도입되고 청약조정지역에서는 투기과열지구와 같이 분양권 전매가 금지된다.

주택공급을 늘리기 위해 그린벨트 해제 등을 통해 수도권에 신규 공공택지를 확보하고 과천과 위례신도시 등지에 신혼부부를 위한 분양형 임대주택인 '신혼희망타운(가칭)'을 연간 5만호씩 추가로 공급하는 방안도 추진된다.

부동산 투기를 근절하기 위해 부동산 불법행위를 단속하는 특별사업경찰제도를 도입하는 방안도 논의된다.