8·2대책 후 서울 첫 분양 '공덕 SK리더스뷰', 현금 4억7340만원있어야

8·2부동산대책 이후 서울시내 첫 분양물량이 나와 수요자들 관심이 집중되고 있다. 아현뉴타운 마포로6구역 도시정비사업인 '공덕 SK리더스뷰'가 바로 그 주인공. SK건설은 11일 공덕 SK리더스뷰 견본주택을 개관하고 공식분양에 나섰다.

단지는 지하 5층~지상 29층·5개동·총 472가구로, 이중 255가구가 일반분양 대상이다. 전용별 가구수는 △84㎡ 182가구 △97㎡ 47가구 △115㎡ 26가구로 구성돼 있다. 

서울시 강남구 개포동에 마련된 견본주택에는 8·2대책에서 쏟아진 투기과열지구와 투기지역에 대한 대출규제에 대해 확인을 원하는 실수요자 발걸음이 이어졌다. 이번 물량이 해당 규제에 모두 포함되기 때문이다. 견본주택 유니트보다 분양상담 창구에 내방객이 몰린 이유도 이와 무관치 않아 보였다.

SK건설 역시 견본주택 내 팜플렛을 통해 공덕 SK리더스뷰가 청약조정대상지역·투기과열지구·투기지역이라는 사실을 명확히 하고 △재당첨 제한 △청약 1순위 제한 △중도금 대출 제한을 확인할 것을 강조했다.

실제 단지는 8·2대책 규제 중 하나인 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 40% 대출제한이 적용된다. 따라서 시공사인 SK건설은 중도금 4회차(40%)까지만 '중도금 이자후불제'를 보장하고 있다.

기존에는 '계약금 10%+중도금 60%(집단대출)+잔금 30%' 계약이 관행이었지만 8·2대책 대출규제에 따라 중도금 집단대출 60% 공식이 깨진 것이다.

여기서 중요한 점은 계약자 누구나 집단대출 40%가 가능하지 않다는 사실이다. 마포구는 투기지역에 속하기 때문에 같은 가구 내 다른 사람이 주택담보대출(이하 주담대)을 받았다면 집단대출 자체가 불가능해 진다. 이럴 경우 집단대출은 30%까지만 가능하다.

중도금 40% 집단대출이 가능하다는 전제 하에 공덕 SK리더스뷰 매입에 필요한 금액을 산정해보면, 전용 84㎡ 기준층 기준 분양가는 7억8900만원, 계약금은 1차 2000만원이다. 이후 20여일 뒤 2차 계약금 5890만원을 납부해야 한다.

1~4회차 중도금 총 3억1560만원(1회당 7890만원)을 SK건설 집단대출 보증으로 해결했다면 5·6회차 총 1억5780만원은 개인이 마련해야 한다. 입주시점에 납부해야 하는 잔금 2억3670만원 역시 마찬가지다.

2020년 8월로 예정된 입주시기에 맞춰 잔금 2억3670만원과 5·6회차 중도금 1억5780만원, 앞서 납부한 계약금 7890만원까지 합한 금액 총 4억7340만원은 어떻게 든 개인이 마련해야 한다는 얘기다.

문제는 잔금완납 시점에 4회차 분 중도금도 함께 납부해야 한다는 사실이다. 과거에는 전체 중도금 대출이 가능했고, 잔금까지 최대 80% 대출이 가능했기 때문에 실제 소유 금액이 적어도 아파트 매매가 가능했지만 이번에는 대출규제로 쉽지 않다.

앞서 대출 받은 4회분 중도금이 3억1560억원이고, 1회차 납부일이 2018년 1월22일이라는 점을 감안해 2020년 8월 입주 시 갚는다고 하면 2년6개월 동안 이 금액을 마련해야 한다.

단순 계산해도 한 달에 1052만원씩 모아야 마련 가능한 금액이다. 신한은행이 지난 3월 발표한 '2017 보통사람금융생활 보고서'에 따르면 30대 맞벌이 부부의 평균 연소득은 6780만원이라는 점을 감안해 이는 사실상 불가능하다.

또 서민과 실수요자를 위해 LTV·DTI를 10%포인트 완화해주는 예외 정책이 있지만 투기과열지구·투기지역의 경우 6억원 이하 주택에만 해당되기 때문에 최소 분양가가 7억2910만원인 공덕 SK리더스뷰와는 무관하다.

공덕 SK리더스뷰 분양 관계자는 "현금을 보유한 계약자에게 유리한 게 사실"이라면서 "8·2대책 이후 중도금이자후불제 적용이 40%밖에 되지 않고 대출규제로 인해 수요자 스스로 자금 마련 방법에 대해 심도 있게 고민하고 청약해야 한다"고 우려했다.

그러면서도 "해당 부지는 이전부터 실수요자들의 관심이 많았던 지역으로 교통이 편리하고 입지가 좋아 공급을 기대하는 사람들이 꾸준했다"면서 "분양가 역시 인근보다 저렴해 현금을 보유한 수요자에서는 호기일 수 있다"고 말했다.

이와 관련 이날 견본주택을 찾은 결혼 6년차 부부는 "정부대책으로 신용대출도 고려해야 한다는 사실 알고 있지만 주변시세와 비교했을 때 나쁘지 않아 보인다"고 말했다.

반면, 마포구에 거주한다고 밝힌 한 중년여성은 "교통이 편리하고 입지가 좋은 점은 인정한다"면서도 "84㎡ 유니트 설계가 별로다. 안방 드레스룸이 너무 작고, 다용도실이나 붙박이장도 기대 이하"라고 말했다.

이어 "현금을 보유한 사람이라면 마포, 공덕 분양물건을 보면서 시세보다 저렴한 사실에 주목하지 않을 것"이라면서 "결국 내부설계에 끌리는 것인데 지금까지 봤던 견본주택에 비교했을 때 부족하다"고 지적했다.