잇따른 부동산 규제에 투자대안으로 떠오르는 '토지'

지난해 11·3대책을 시작으로 올해 8·2대책에 이르기까지 아파트 대출과 청약, 전매 관련 규제가 강화되면서 아파트를 대체할 투자 대안으로 토지가 급부상하고 있다. 

30일 업계에 따르면 토지는 해당 물건의 잠재가치를 미리 예상할 수 있을 만큼 부동산 지식과 경험이 풍부해야 하고 개발계획 정보에도 밝아야 수익을 기대할 수 있는 투자 방법이지만 아파트나 오피스텔, 상가 등에 비해 경쟁이 덜하면서도 높은 수익률을 거둘 수 있는 블루오션이기도 하다.

최근에는 토지 관련 정보를 자방자치단체 홈페이지나 민간 부동산정보업체 등을 통해 상세하게 알아볼 수 있다. 분양주체 측에서도 빠른 매각을 위해 적극적으로 관련 정보를 제공해주고 있어 이전에 비해서 진입장벽이 낮아졌다는 평가를 받고 있다.

실제 매매시장을 선행하는 경매시장에서는 토지입찰 열기가 뜨거워지고 있다. 지지옥션 조사 결과 전국 토지경매 낙찰가율은 1분기 60%대에서 2분기 들어 70%에 진입했고, 3분기에는 80%대까지 치솟았다. 특히 지난달 80.9%를 기록하면서 2008년 10월 83.2% 이후 8년 9개월 만에 최고치를 찍었다.

입찰자 수도 지난 7월 연중 최고치를 기록(5925명)을 기록했다. 6월 4606명에 비해 28.6% 증가한 것으로, 종전 최고점은 지난해 5월 6449명이었다. 7월 입찰경쟁률은 3.34대 1로 2008년 10월 금융위기 이후 가장 높은 수치를 보였다.

민간 대상의 토지분양 열기도 뜨겁다. 한국토지주택공사(LH) 청약센터 집계를 보면 7월 이후 지난 22일까지 등록된 토지분양 공고건 중 접수가 마감된 건(재공고·취소공고 제외)은 총 25건으로, 이 가운데 절반이 넘는 16건이 개발지구 내에 위치해 있는 것으로 조사됐다.

지난 14일 공고된 경기 군포시 송정지구 내 도시지원시설용지의 경우 3일 만에 접수가 모두 마감되는 등 도시개발구역 내 단독주택용지나 준주거용지, 상업용지, 지원시설용지의 접수마감 속도가 빠른 것으로 나타났다.

일명 '상가주택용지'로 불리는 점포겸용 단독주택용지 인기도 여전하다. LH가 지난 4월 경기 파주시 운정지구에서 공급한 점포겸용 단독주택용지는 11필지 분양에 1238명이 몰려 113대 1의 경쟁률을 기록했다. 이에 앞서 3월 경남 양산시 물금2지구에서 분양한 단독주택용지 경쟁률은 257대 1에 달하기도 했다.

점포겸용 단독주택용지는 3~4층 규모의 다가구주택을 지을 수 있는 땅이다. 분양받은 땅에 상가주택을 신축하면 꼭대기 층에 본인이 직접 거주하고도 나머지 공간에 주택이나 상가를 임대해 월세를 받을 수 있다.

전국 토지가격도 오름세에 있어 향후 토지에 대한 투자여건은 더 나아질 전망이다.

국토교통부 '2017년 상반기 전국 지가변동률'을 보면 상반기 전국 지가는 1.84% 상승했다. 2010년 11워 이후 80개월 연속 상승세다. 세종시는 행복도시 발전 기대감에 따른 주거 및 상업용지, 농지가격 상승이 작용하면서 지가가 3% 올랐고, 전남 담양군은 첨단문화복합단지 개발사업 및 전원주택 수요 유입으로 2.57% 상승했다.

이창동 연구원은 "그동안 주거시설 경매는 집값이 오를 것이라는 기대감에 사람들이 무리하게 경매에 뛰어들면서 낙찰가율이나 응찰자 수가 상승해 피로감이 상당했다"며 "토지와 주택시장은 대체 관계가 아니지만, 상대적으로 정부의 부동산대책이 주택에 집중돼 있는 만큼 저가매수 등이 가능한 토지에 투자수요가 몰릴 여지가 있다"고 판단했다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "주거 트렌드 변화로 친환경 전원주택 수요가 늘었고, 개발지구 내 근린생활시설이나 상업시설 용지가 고수익을 기대할 수 있는 투자처라는 인식이 늘고 있어 당분간 인기가 이어질 것"이라고 내다봤다.

반면, 아파트는 열기가 한풀 꺾인 모습이다. 8·2대책 발표 이후 3주간 서울 아파트 경매시장의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 올해 최저 수준인 92.8%로 떨어졌다. 7월 99%에 비해서는 6.3%p 감소했다.

입찰에 참여한 응찰자 수도 줄었다. 경매 건당 평균 응찰자 수는 6.9명으로, 이 역시 올 들어 가장 낮은 수준이다. 7월 12.6명에 비해 절반 가까이 감소했고, 2015년 12월 6.2명 이후 최저 수준이다.

서울만큼이나 주택시장 열기가 뜨거웠던 부산도 상황은 비슷하다. 같은 기간 부산 아파트 경매시장 낙찰가율은 90.7%로 7월 94.6%보다 3.9%p 떨어졌다. 응찰자 수는 3.6명으로 7월 6.3명보다 절반 가까이 빠졌다.

이창동 지지옥션 선임연구원은 "올 들어 아파트 경매시장의 평균 응찰자 수가 꾸준히 증가했지만, 8·2대책 직후 관망세가 짙어지면서 상승 흐름이 끊겼다"며 "특히 다주택자의 금융대출 및 양도차익 등이 종전보다 줄어들면서 투자수요가 더 빠질 것으로 보인다"고 말했다.