교통개발 '3승(昇)법칙'… 전문가 "첫삽 떠야 안전"

착공에 들어간 교통호재 수혜단지에 수요자 관심이 집중되고 있다. 교통개발은 집값상승에 가장 큰 호재다. 다만 착공 전 사업이 연기되거나 중단되는 경우가 많아 착공 후에 투자하는 것이 가장 안전한 방법이다.

정부의 대형 신규 공공투자사업은 보통 '예비타당성조사→타당성조사→설계→보상→착공' 순으로 진행된다.

이 때 각 단계를 거칠 때마다 집값이 오르곤 한다. 그중에서도 '계획발표‧착공‧개통' 3단계에 집값이 크게 상승, 이를 부동산시장에서는 '3승(昇) 법칙'이라고 부른다.

문제는 계획발표 단계에 투자 시 집값 상승률은 가장 높지만 그만큼 리스크도 상승한다. 예컨대 지하철 개통의 경우 계획발표 후 예비타당성 조사를 거쳐 착공에 이르기까지 길게는 몇 년의 시간이 걸린다.

또한 사업자로 선정된 후에도 착공 전 사업이 취소되거나 연기되는 경우가 있어 예비타당성 조사를 통과했다고 안심할 수는 없다.

실제로 신분당선 연장선 광교~호매실 구간(11.1㎞)의 경우 당초 2022년 개통예정으로 지난 2006년 기본계획이 수립됐지만 타당성 검사에서 낮은 점수를 보이며, 민간투자사업 적격성 문턱을 넘지 못하고 있다.

이에 국토교통부는 노선 및 정거장 등 시설계획을 전면 재검토하겠다는 입장으로 지난해 9월 '신분당선 광교~호매실 사업 재기획 용역' 긴급입찰 공고를 내고, 12월 용역계약을 맺었다. 사업 재개 가능성이 있지만 2022년 개통은 사실상 무산된 셈이다.

이처럼 개발계획이 수립되거나 예비타당성 조사를 통과한 이후에도 착공이 연기되는 경우가 많아 실제 호재를 누리려면 착공에 들어간 사업 인근 단지를 선택하는 것이 안전하다.

대표적으로 2016년 1월 개통한 신분당선 연장선 정자~광교 구간(13.8㎞)이 있다. 경기 성남시 정자동에서 수원시 광교신도시를 잇는 이 구간의 개통으로 광교중앙역에서 강남까지 30분대 접근이 가능해지면서 인근 집값이 대폭 상승했다.

실제로 국토부 실거래가 자료를 보면 착공에 들어간 2011년 2월 광교중앙역 앞에 있는 '광교 자연앤힐스테이트' 전용 84㎡H(10층)은 4억3470만원에 분양권이 거래돼 분양가 3억8769만원보다 약 4700만원 웃돈이 붙었다.

개통된 2016년 1월에는 같은 면적(13층)이 6억8000만원에 거래돼 착공 이후보다 약 2억4000만원이 오르며 또 한 번 가격이 상승했다. 이후 최근 2018년 3월에는 9억3000만원에 거래됐다.

착공이 되면 아파트 거래량도 증가한다. 2016년 9월 개통한 복선전철 경강선 성남~여주(약 57㎞) 구간 수혜지역인 경기 광주시의 경우 경기광주역을 통해 강남역까지 30분대 접근이 가능해지면서 거래량이 대폭 증가했다.

한국감정원 자료를 보면 착공시점인 2009년 경기 광주시 아파트 거래량은 2401건으로 2008년 1525건 대비 약 57.44% 증가했으며, 개통시점인 2016년에는 6220건이 거래돼 2015년 4028건 대비 약 54.42% 증가했다.

지난 4월 청약 받은 'e편한세상 인창 어반포레'는 평균 17.13대 1 경쟁률로 전 주택형이 1순위 당해지역에서 마감됐다. 해당단지는 2023년 9월 개통예정인 지하철 8호선 별내연장선 수혜단지로 주목받았다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "교통개발은 집값 상승에 가장 큰 영향을 미치는 호재지만 착공이 미뤄지는 경우가 많고 심지어 사업이 무산될 가능성도 높다"며 "때문에 착공이 시작된 지역에 투자하는 것이 가장 안전하고 확실한 방법"이라고 조언했다.

다음은 올 하반기 공급을 앞둔 교통개발지역 내 신규분양 단지 소식이다.

현대건설은 6월 중 '힐스테이트 별내 스테이원'을 선보인다. 별내역을 걸어서 이용할 수 있는 초역세권 단지로, 지하철 8호선이 2023년 완공될 예정이다.

아울러 남양주 유일의 환승역인 지하철 8호선 별내역은 잠실역까지 10정거장, 20분대에 접근이 가능할 것으로 예상된다.

단지는 지하 3층~지상 46층‧3개동‧총 578실 규모로 전매제한 및 재당첨 제한이 없는 주거상품이다.

김포에서는 고촌읍 신곡6지구 1블록에 신동아건설과 롯데건설이 '김포고촌 캐슬앤파밀리에시티 2차' 총 2255가구를 6월 분양한다. 김포도시철도는 2019년 하반기 개통예정으로 공사가 진행 중이다. 단지는 김포도시철도 고촌역 인근에 있다.

지난 2014년 착공에 들어간 울산~함양간 고속도로(144.55㎞)도 현재 44% 공정률을 보여 2020년 준공이 무난할 전망이다. 동부토건‧진흥기업‧효성 컨소시엄은 울산 중구 B-05구역을 재개발한 '중구 복산 효성해링턴 플레이스'를 오는 7월 분양한다.

단지는 지상 최고 25층‧29개동‧총 2591가구 규모로 전용 39~84㎡ 등 중소형 평형으로 이뤄져 있다.

동양건설산업이 미사강변도시 중심상업지구에서 분양하는 주상복합 '미사역 파라곤'은 미사강변도시에서 공급되는 마지막 민간 단지로 25일 견본주택을 개관한다. 미사지구 C1블록에 들어서는 이 아파트는 지하 3층~지상 30층‧8개동‧총 925가구 규모로 조성된다.

서울 상일동에서 연결되는 지하철 5호선 연장구간인 하남선 미사역 역세권 단지로 1단계 구간은 2019년 중반 이후 개통예정이다.