강남4구 등 서울 집값 투기과열 양상… 추가 규제 임박

서울을 중심으로 집값이 급격하게 오르자 정부가 '투기지역 확대'를 예고하고 있다. 

국토교통부는 내주 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 등을 추가로 지정할 예정이다. 다만 이미 서울 전역에 조정대상·투기과열지구라는 이중 규제가 가해진 상황에서 투기지역 추가 지정만으로 효과를 보겠느냐는 지적이 나온다.  

26일 부동산 업계에 따르면 내주 중으로 국토교통부와 기획재정부 등 부처합동으로 부동산 규제안을 추가로 내놓을 예정이다.

서울은 전체 25개구 중 강남4구, 마포, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서구가 투기지역으로 묶여있다. 가능한 추가 제재는 서울 전역의 투기지역 지정 뿐이다. 

투기지역 지정을 위해서는 전월 기준 집값 상승률이 전국 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과해야 한다. 7월 전국 소비자물가는 0.16% 상승했는데 투기지역이 아닌 14개구 중 광진구(0.07%)만 빼고 모두 해당한다. 

부동산 업계에서는 서울에서 종로구, 중구, 동대문구, 동작구 등이 투기지정으로 지정될 것으로 보고 있다. 투기지역으로 선정되면 투기과열지구의 규제에 별도로 양도소득세 10%p를 가산하고, 가구당 주택담보대출 1건으로 제한 등의 규제가 추가된다. 

투기과열지구의 경우, 민영주택 재당첨 및 청약 1순위 자격이 제한된다. 또 재건축 조합원당 재건축 주택공급수가 1주택으로 제한되고 분양권전매가 제한된다. 또 LTV·DTI가 각각 40% 적용된다. 

투기지역은 이른바 부동산규제 3총사 중 가장 강도가 세다. 하지만 이미 지정된 투기과열지구 및 조정대상지역과 중복돼 실제 시장에 미치는 효과는 크지 않을 것이란 관측이 많다. 기존 투기지역이 서울의 집값 상승세를 이끌어온 점도 정부의 규제효과를 기대하기 어렵게 한다. 

한국감정원에 따르면 8·2대책이후, 1년 간 상승률이 가장 높았던 지역은 '투기지역'이다. 8·2대책 전 투기지역 평균 상승률이 5.73%인데 8·2대책이후에는 9.72%로 치솟았다. 

또 서울 투기지역 내 아파트 매매거래량이 서울 전체서 차지하는 비중 역시 8·2대책 전 59.3%에서 1년 뒤 56.4%로 큰 변동이 없다. 

서울집값의 상승세는 정부가 규제를 예고한 현재도 진행중이다. 감정원에 따르면 지난 20일 기준 서울 아파트값은 전주보다 0.37%p 상승해 30주 만에 최대폭으로 올랐다. 8·2 대책 발표 직전인 전년 7월말(0.33% 상승) 수준이다. 

시장에서는 8·2 대책의 약발이 다 했다는 평가가 나오는 이유이기도 하다. 

전문가들은 투기지구 추가 지정에 신호가 일찍이 예고된 만큼 시장의 파장은 크지 않을 것이라고 입을 모은다. 한 부동산 전문가는 "최근 집값 상승은 심리적 요인이 높다. 중장기적인 주택공급 계획 등을 내놓지 않는 한 규제 효과는 크게 없을 것"이라고 했다.