북위례 '포레 자이' 분양 흥행에 건설사 '방긋'

"9.13대책과 주택공급규칙 개정으로 청약 조건이 까다로워진데다 투기과열지구, 청약과열지역인데도 낮은 분양가로 100대 1이 넘는 청약경쟁률을 기록했습니다. 앞으로 북위례에서 분양할 아파트도 다 분양가가 낮게 책정될 전망인 만큼 좋은 성적이 기대됩니다." (북위례 분양 예정 A건설 관계자)

북위례 지역의 마수걸이 단지인 '위례 포레 자이'가 흥행몰이에 성공하면서 북위례에서 분양을 앞둔 단지에도 관심이 쏠리고 있다. 공공택지에 조성되는 민간분양으로, 분양가상한제가 적용되는 만큼 당첨시 높은 시세 차익을 올릴 수 있기 때문이다.

다만 일부 단지의 경우 분양가가 3.3㎡당 2000만원 중반까지 오를 것으로 예상되면서 시세 차익 규모도 크게 달라질 전망이다. 이에 단지별 희비도 엇갈릴 것으로 보인다.

14일 업계에 따르면 연말까지 북위례에서 나오는 민간분양 아파트는 모두 7개 단지, 4753가구다. 이들 단지는 모두 전용 85㎡ 초과의 중대형 아파트로 50%는 가점제, 50%는 추첨제로 공급된다. 추첨제 공급물량 중에서도 75%는 무주택자 대상으로 우선추첨을 실시한다.

이달 현대엔지니어링이 A3-4A블록에서 '힐스테이트 북위례'를 공급한다. 예정 물량 중 규모가 가장 큰 이 단지는 현재 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 사전 협의를 진행하고 있다. 3월에는 우미건설이 A3-4B블록에서 '위례신도시 우미린 1차'를 분양하고, 중흥건설도 같은 달 A3-10블록에서 '위례신도시 중흥S클래스'를 선보일 예정이다.

계룡건설산업은 상반기 A1-6블록에서 '위례신도시 리슈빌'을 분양한다. 호반건설은 각각 A1-2블록과 A1-4블록에 짓는 '위례 호반베르디움 3차'와 '5차'도 상반기 공급할 계획이다. 4~5월에 동시 분양을 검토 중인 것으로 알려졌다. 이어 우미건설이 10월 A3-2블록에서 선보이는 '위례신도시 우미린 2차'를 끝으로 올해 북위례 공급이 마무리 될 예정이다.

서울, 경기 성남시·하남시 등 3개 지방자치단체에 걸쳐 있는 위례신도시는 강남권 수요를 대체하기 위한 신도시로, 2008년부터 개발됐다. 약 678만㎡ 규모에 계획인구 11만명으로 계획됐다. 장지천을 기준으로 북위례와 남위례로 나뉜다. 남위례는 지난해 10월 '위례역 푸르지오' 입주를 끝으로 3만여가구가 입주를 마쳤다.

서울 송파구와 경기 하남시에 걸쳐 조성되는 북위례는 기존 위례신도시보다 서울과 더 가까이 붙어있고, 이미 조성된 신도시 인프라를 이용할 수 있다는 점이 장점이다.

북위례 물량 가운데 A1블록에 조성되는 호반베르디움, 리슈빌 등은 송파구에 속한다. 힐스테이트, 중흥S클래스, 우미린 등 A3블록은 모두 하남시에 들어선다.

이들 단지는 모두 상한제가 적용되는 만큼 큰 시세 차익이 기대되는 '로또 아파트'로, 청약시장에서 뜨거운 관심을 받고 있다.

앞서 지난 3일 1순위 청약접수를 진행한 자이의 경우 487가구 모집에 6만3471명이 몰리면서 130대 1의 경쟁률을 기록, 흥행에 성공했다.

인근 B공인 대표는 "전매제한이 8년이지만, 분양가상한제로 주변 시세에 비해 훨씬 저렴하다보니 인기가 없을 수 없었다"며 "자이 이후에도 분양이 줄줄이 대기하고 있어 올해 북위례에는 많은 관심이 쏠릴 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

실제로 이 단지의 평균 분양가는 3.3㎡당 1820만원으로 책정됐다. 이는 2015년 8월 분양한 주거용 오피스텔 '위례 지웰 푸르지오'의 1970만~2000만원과 비슷한 수준이다. 같은 해 6월 남위례에서 대우건설이 선보인 '위례 우남 푸르지오'는 1731만원이었다. 3년간 분양가가 올라간 점을 고려했을 때 저렴한 편이라는 분석이다.

다만 권역별 토지가격이 다르게 공급됐던 만큼 분양가 역시 단지별 차이를 보일 전망이다. 단지별 흥행 여부도 명암이 드러날 것으로 보인다.

상한제 지역은 분양가를 산정할 때 기본형 건축비에 건축비 가산비용, 택지비, 택지 가산비용을 더한 뒤 분양가심사위원회에서 승인을 받는 절차를 거친다. 북위례 역시 토지가격에 따라 단지별 분양가 차이가 날 수밖에 없는 셈이다. 토지가격이 비쌌던 송파권 단지의 분양가가 상대적으로 높을 수밖에 없을 전망이다.

힐스테이트의 경우 토지공급가격이 자이와 비슷해 분양가도 이와 비슷한 3.3㎡당 2000만원 수준에 책정될 것으로 보인다.

서울권 3개 단지의 경우 택지비가 3.3㎡당 1816만~2092만원(용적률 190~210%)에 공급됐다. 3.3㎡당 1510만원(용적률 200%)이었던 자이에 비해 3.3㎡당 300만~500만원 비싼 가격이다. 용적률 차이를 감안하더라도 토지원가 차이에 따른 분양가 인상 폭도 클 것이라는 관측이 지배적이다. 이들 3개 단지의 경우 3.3㎡당 2000만원 중반까지 오를 것으로 업계에서는 보고 있다.

그나마 하남권 단지는 이보다 인상 폭이 크지 않지만, 공급가격 상승에 따른 소폭의 분양가 인상이 불가피할 전망이다.

중흥S클래스의 경우 용적률 170%에 3.3㎡당 1660만원이었다. 우미린 2차 역시 3.3㎡당 1690만원으로 공급가격은 자이보다 비싸고 용적률은 180%로 더 낮다.

인근 C공인 관계자는 "가장 먼저 분양한 자이의 토지가격이 7개 단지 중 가장 낮았기 때문에 대부분 이보다는 높은 분양가로 나올 것"이라며 토지가를 고려해 분양가를 예상해보면 남은 분양물량 중 호반 5차가 가장 비싸고, 힐스테이트가 가장 저렴할 것"이라고 예상했다.

입지에 따라 일부 단지의 분양가는 3.3㎡당 2000만원을 넘어설 것이라는 관측도 제기된다.

입지가 가장 우수하다고 평가 받는 곳은 리슈빌, 호반 5차 등이다. 장지천 수변공원 옆으로 조성돼 주거환경이 쾌적하고 조망이 우수할 것으로 예상된다. 위례내부선 거원역(가칭)도 도보권에 계획돼 있다.

호반 5차와 우미린 1차는 초등학교를 품고 있어 도로를 건너지 않고도 통학이 가능하다. 힐스테이트는 상업시설 밀집 지역과 가까워 편의시설 이용이 편리할 것으로 보인다. 중흥S클래스, 우미린 2차는 인근으로 근린공원, 청량산 등이 펼쳐져 '숲세권' 단지로 평가받는다.

분양을 앞둔 D건설 관계자는 "서울권역은 상대적으로 분양가가 높게 나오겠지만, 인기는 더 높을 것"이라고 예상했다.

다만 일각에서는 정부의 대출규제로 자금 마련이 쉽지 않은데다 시세차익에 대한 기대감이 줄어들 것으로 보이면서 인기몰이에 한계가 있을 것으로 보고 있다.

익명을 요구한 분양업계 한 관계자는 "위례신도시 내 중대형 아파트 값은 3.3㎡당 3000만원을 웃돌고 있다. 분양가가 오르면서 시세 차익 규모는 줄어들 수밖에 없을 것"이라며 "일부 단지의 경우 분양가가 9억원을 넘어 중도금대출이 안 될 수도 있다"고 말했다.