강남 새 아파트 30% 가격 '다운'… 재건축 '올스톱'

정부가 민간택지에 짓는 아파트에도 분양가상한제를 적용하기로 하면서 서울 강남권 재건축 단지의 분양가가 20~30%가량 낮아질 것이란 전망이 나오고 있다. 이에 따라 사업성이 악화된 재건축 단지들은 사업을 포기할 수밖에 없는 처지에 몰렸다. 이는 결국 주택 공급부족을 불러와 집값 폭등을 야기할 수 있다는 우려도 나온다.

분양가 상한제는 감정평가 한 토지비를 바탕으로 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 더해 분양가를 정하는 방식이다. 국토교통부는 현재 주택법 시행령상의 분양가 상한제 적용 기준으로 바꿔 이르면 이달중 입법예고에 들어갈 방침이나 세부적인 기준은 공개하지 않고 있다.

다만 2007년 상한제 도입 당시 국토부가 공개한 시뮬레이션 결과에 따르면, 분양가 상한제 적용 이후 전국의 분양가가 16∼29%, 평균 20%가량 떨어지는 것으로 나타났다.

국토부 관계자는 "자체 시뮬레이션 결과 강남 재건축 단지의 분양가가 주택도시보증공사(HUG) 산정액보다 훨씬 낮을 것으로 예상됐다"며 "상한제가 도입되면 분양가 인하 효과는 확실히 나타날 것"이라고 설명했다.

건설업계에서도 분양가 상한제가 적용되면 감정평가를 통해 택지비를 결정하기 때문에 시세보다 20~30% 가량 분양가가 낮아질 것으로 보고 있다. 시세의 50∼60% 선인 공시지가를 토대로 감정평가가 이뤄지기 때문이다.

한 대형 건설사 관계자는 "분양가 상한제는 토지 감정평가금액과 공사비, 각종 사업비 등을 더해 산정하는 조합원 분양가가 일반 분양가에 비해 30% 가량 저렴한 것과 마찬가지"라고 설명했다.

게다가 일반분양을 하지 않은 재건축·재개발 단지는 대부분 상한제의 사정권에 들 것으로 보인다. 현재 주택법 시행령에서 재건축·재개발 사업은 상한제 시행 이후 '관리처분인가'를 신청하는 단지부터 적용하게 돼 있다.

하지만 정부는 상한제 시행 이후 '입주자 모집공고'를 하는 단지부터 규제를 적용하는 방안을 검토하고 있다. 최근 관리처분인가를 받았지만 분양가 규제를 피하기 위해 후분양을 선택하는 단지들이 늘고 있어서다. 

대표적으로 강남구 삼성동 '상아2차' 재건축 조합은 정부의 분양가 규제 후 후분양하기로 뜻을 모았다. 서초구 신반포3차, 신반포23차, 반포경남을 통합 재건축하는 '래미안원베일리' 역시 후분양 공급으로 선회한 바 있다.

서초구 잠원동 '반포우성'과 '반포주공1단지(1·2·4주구)' 등 강남 재건축 아파트들은 대부분 후분양을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 특히  서울 영등포구 여의도동 옛 MBC 부지에 들어서는 주상복합아파트인 '브라이튼 여의도'는 후분양을 계획했다가 분양가 상한제가 적용된다는 소식에 선분양으로 선회한 것으로 알려졌다.

일각에선 벌써 불만의 목소리가 터져 나오고 있다. 한 재건축 조합 관계자는 "만약 관리처분인가를 받은 곳에 상한제가 소급적용되면 모든 정비사업 조합에서 줄소송을 이어갈 게 불 보듯 뻔하다"며 "조합원간 견해차가 커 사업을 중단할 가능성이 크다"고 우려했다.

정비사업 중단은 공급부족을 야기시켜 집값 상승으로 이어질 것이란 전망도 나온다. 주택산업연구원 관계자는 "장기적인 관점에서 봤을 때 사업을 중단하거나 미루는 단지가 늘어날 것"이라며 "이렇게 된다면 주택 공급이 부족해지면서 자연스럽게 집값 상승으로 연결될 수 있다"고 설명했다.