2015년 고점 대비 17%p 하락… "매매전환 소극적일 것"

  • 최근 2~3년 동안 서울 집값이 크게 오른 반면, 전세시장은 안정세를 유지하면서 전세가율(전셋값 대비 매매가 비율)이 7년 전 수준으로 후퇴한 것으로 나타났다.

    2015~2017년 70% 안팎의 높은 전세가율에 대한 기대 실수요뿐만 아니라 전세 레버지리를 활용한 갭투자가 크게 늘어났던 점에 비춰보면 전세가율 하락으로 실수요자의 매매전환 욕구가 줄어들고 투자수요도 유입되기 쉽지 않을 것으로 보인다.

    6일 부동산114에 따르면 7월 말 기준 서울의 평균 전세가율은 53.6%로, 7년 전인 2013년 52.6% 수준에 근접했다. 고점을 형성했던 2015년 70.9%에 비하면 17.3%p 낮아진 수준이다. 지난해부터 서울 등 수도권 입주물량이 늘어나면서 전셋값 안정세가 이어지고 있기 때문이다.

    다만 구별 전세가율은 지역에 따라 편차가 큰 편이다. 지난해까지 서울 매매가 상승을 이끌었던 강남4구(44.1~50.2%)와 △용산 47.3% △성동 57.2% △마포 58.2% 등 마·용·성을 중심으로 전세가율이 낮게 형성돼 있다.

    이에 반해 ▲중랑구 69.6% ▲강북구 66.6% ▲구로구 66.1% ▲관악구 65.6% 등은 상대적으로 높은 전세가율을 보이고 있다.

    전셋값 수준은 일반적으로 매매시장의 선행지표로 활용된다.

    전셋값이 매매가에 근접할수록 실수요자의 내 집 마련이 활발해지면서 매매시장이 상승폭을 확대하는 기폭제로 작용한다. 반면 전셋값이 매매가의 절반 수준(전세가율 50~60%)에서 움직인다면 실수요자는 내 집 마련에 소극적으로 변한다. 전세가율이 낮으면 낮을수록 매매 전환에 투입되는 비용 부담은 상대적으로 늘어나기 때문이다.

    윤지해 부동산114 수석연구원은 "최근 서울 강남권 주요 단지를 중심으로 바닥을 다졌다는 평가와 함께 집값이 반등에 나서는 분위기"라며 "하지만 전세가율이 현재처럼 50%대로 낮아져 있는 상황에서는 매매가가 과거처럼 상승폭을 확대하기는 어려울 것"이라고 판단했다.