분양가상한제 '후폭풍'… '집값상승-재산권침해'

정부가 집값 안정을 위해 '분양가상한제'를 민간택지까지 확대한다고 발표하면서 논란이 일고 있다. 당장 분양을 앞둔 재건축 단지에서는 '재산권 침해'라는 주장이 나오고 있어서다.

또 분양가상한제는 주택 공급 부족을 초래해 결국 집값 상승을 불러 일으킨다는 우려가 나오는 등 관련 정책을 두고 잡음이 이어지고 있다. 

20일 업계에 따르면 국토교통부는 최근 민간택지 내 공동주택에 대한 분양가상한제 적용 지역의 지정요건과 적용대상 등을 개선하겠다고 밝혔다.

필수요건을 기존 '직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역'에서 '투기과열지구로 지정된 지역'으로 개정한다는 것이 골자다. 현재 투기과열지구는 서울 25개구 전 지역을 비롯해 경기 과천·광명·하남시, 성남 분당구, 대구 수성구, 세종 등이다.

이번 개정안은 입법예고 및 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포·시행될 예정이다. 

이에 따라 서울 재건축·재개발 조합원들의 반발이 거세게 일어나고 있다. 실제 국토부가 분양가상한제 관련 법률 입법 예고에 들어간 후 지난 16일부터 19일까지 국토부 홈페이지에는 370여건의 분양가상한제 반대 의견이 접수됐다.

현재 분양가상한제 적용지역의 효력은 지정 공고일 이후 '최초로 입주자모집승인을 신청한 단지'부터 적용하는 반면, 재건축·재개발 사업의 경우 예외적으로 '관리처분계획 인가를 신청한 단지'부터 적용하고 있다. 하지만 정부는 효과적인 고분양가 관리를 위한 명목으로 적용 시점을 '최초 입주자모집승인 신청한 단지'로 일원화한다는 방침이다.

이미 관리처분계획 인가를 얻어 기존 거주자 이주와 철거까지 진행된 단지도 분양가 규제를 받게 되는 셈이다.

분양가상한제로 일반 분양분의 분양가가 떨어지게 되면 앞서 관리처분계획 인가를 받은 재건축·재개발 단지의 조합원 입장에서는 당시보다 기대이익은 줄고 내야 할 부담금은 늘어나는 만큼 소급 입법과 재산권·평등권 침해라는 주장이 나올 수 밖에 없는 것이다. 

법조계는 2008년 재건축 단지 '임대주택 의무 건설' 소급 적용과 관련해 헌법재판소 결정 과정에서 위헌 찬반 의견이 팽팽했던 점을 예로 들며 이번 분양가상한제도 '위헌 다툼 여지가 충분한 사안'으로 보고 있다.

2008년 당시 정부는 재건축 사업 이익 환수와 공공 임대주택 공급의 목적으로 재건축 사업 시 증가하는 용적률의 25% 범위에서 임대주택을 의무적으로 짓도록 법과 관련 시행령을 수정했지만, 재건축 단계상 관리처분계획 인가받은 단지에 해당 법이 소급 적용되자 일부 재건축 조합은 소급과 재산권·평등권 등 기본권 침해를 문제 삼아 헌법소원 심판을 청구했다.

헌법재판관 9명 중 5명이 합헌 의견을 내 청구는 기각됐지만, 재판관 중 4명은 재건축 조합의 주장에 일리가 있다고 판단하고 위헌을 제기했다.

법조계 일각에서는 이번 상한제가 2008년 사례보다 위헌 요소가 많다는 의견이 나온것으로 전해진다. 관리처분계획 인가를 받아 일반분양이 임박한 단지에 대한 배려 정책이 없는 데다 상한제를 강행하면서 정부가 소급의 명분으로 내세우는 집값 안정이 실현될 지 알 수 없다는 것이다.

문제는 분양가상한제를 시행하는 주 목적인 '집값 안정'에도 큰 도움이 되기도 어렵다는 시각이 우세하다는 점이다.

분양가 규제로 신규 아파트의 가격은 내려가겠지만, 수익성 저하로 건설사들의 공급 물량이 줄어 결국에는 집값 상승을 부추긴다는 전망이 나오고 있다.

업계 관계자는 "당장의 분양가를 억누를 수 있겠지만 공급 부족 현상으로 새 아파트의 희귀성이 더해지는 데다 향후 재건축 규제가 완화되면 집값이 다시 상승하는 현상이 되풀이 될 것"이라며 "분양가상한제가 집값 상승 문제를 해결하는 근본적인 해결책이 될 수 없다"고 말했다.