서울 27개동 분양가상한제 '핀셋' 규제… 집값 잡힐까?

정부가 서울 시내 27개동을 분양가상한제 적용 지역으로 지정하면서 정책 효과를 놓고 의견이 분분하다. 분양가가 낮아져 주변 아파트값을 낮출 수 있다는 주장과 수익성이 떨어져 새 아파트 공급이 줄어 오른다는 우려가 맞서고 있다.

국토교통부는 6일 민간택지 분양가상한제 적용 지역을 지정하는 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐, 서울 8개구 27개 동을 선정했다.

대부분 집값이 높고 재건축·재개발 일반분양 예정 물량이 많은 곳이 선정됐다. 강남구 개포·대치동과 서초구 잠원·반포동, 송파구 잠실·가락동, 강동구 둔촌동, 영등포구 여의도동 등이 대표적이다.

민간택지 분양가상한제는 지난해 9·13 부동산 대책 발표 이후 잠잠하던 집값이 지난 7월부터 다시 상승하면서 정부가 아파트 분양가를 직접 통제하기 위해 꺼내든 강수다.

그럼에도 서울 아파트값은 20주 연속 상승세를 유지하고 있다. 특히 집값 상승의 근원지인 서울 강남 아파트값 오름세는 좀처럼 꺾일 기미가 없다.

이에 대해 정부는 과거 분양가상한제를 시행했던 2007년부터 2014년까지 서울 집값이 안정됐고 분양가 규제가 자율화된 2015년 이후 시장이 과열됐다고 설명하고 있다.

상한제가 시행되면 분양가가 낮아져 집값이 안정될 것이라고 보는 이유다. 상한제를 시행하면 서울 아파트 가격 상승률이 연간 1.1%포인트 하락할 것이란 국토연구원의 분석도 정부 논리의 근거가 된다.

국토부 관계자는 "과거와 달리 과열지역에 한해 선별적으로 시행하고 상한제가 적용되더라도 사업성이 확보되는 수준에서 과도한 이익을 적정화하는 것이므로 공급위축 우려는 크지 않다"며 "6개월내 분양하면 상한제 대상에서 제외되므로 오히려 공급이 조기화될 가능성이 크다"고 말했다.

하지만 분양가상한제는 단기적으로 신규 공급 아파트 분양가를 낮추는 효과가 있지만 장기적으로 주택 공급 부족을 불러 집값이 폭등하는 부작용이 있다는 지적이 나온다.

실제 과거 2007년 9월 민간택지로 분양가상한제를 확대한 이후 공급물량은 갈수록 줄었다. 부동산114에 따르면 2007년 22만9000가구에 달했던 민간주택 공급은 분양가상한제 실시 이듬해인 2008년 14만5000가구, 2009년 12만6000가구, 2010년 9만1000가구까지 줄었다.

이 때문에 집값을 잡기 위해 시행한 분양가상한제가 오히려 공급 감소를 가져와 집값을 급등시키는 '불쏘시개' 역할을 했다는 비판을 받았다.

분양가상한제의 가장 큰 문제점은 수요와 공급에 의해 결정되는 시장가격을 정부가 인위적으로 눌러 시장 혼란을 가중시킨다는 점이다. 벌써부터 청약시장에 수요자가 몰리고 당첨 가점이 올라가 새 아파트를 분양받기 어려워지는 것이 이를 잘 보여준다.

가뜩이나 공급이 없는데 새 집이라는 희소성에다 낮아진 분양가로 인한 시세차익까지 소수인 청약 당첨자가 독점하게 되는 부작용도 나타난다. 결국 청약시장에서 집을 구하지 못한 수요자들은 구축 아파트로 몰리며 집값 상승을 부추길 것이란 게 전문가들의 분석이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부의 민간택지 분양가 상한제 시행 발표에도 서울 집값은 지속적으로 상승세를 기록하고 있다"며 "신규 분양가를 낮춘다고 해서 일반 주택의 집값이 낮아질지 미지수"라고 지적했다.

함영진 직방 빅데이터랩장 역시 "동 단위로 규제지역을 좁히면서 수요자의 관심을 분산시키는 효과는 있겠지만, 당첨자가 낮은 분양가로 인한 시세차익을 가져가는 구조이기 때문에 집값에 영향을 미치기 힘들 것이라고 본다"고 설명했다.