'공시가 인상의 역설'...전문가 "집값상승 부추기고 전세가도 올라갈것"

내년부터 재산세·종합부동산세 등 각종 세제의 부과 기준이 되는 부동산 공시가격이 현실화된다.

국토교통부는 17일 부동산 가격공시 현실화 방안을 발표했다. 

국토부에 따르면 앞으로 부동산 공시가격은 시세반영비율(현실화율)과 제고분이 더해져 결정된다. 집값이 오른 만큼 공시가격도 올리겠다는 취지다.

제고대상은 9억원 초과 공동주택과 단독주택, 그리고 전통시장을 제외한 모든 토지다.

먼저 9억원 초과 공동주택 경우 시세별로 현실화율이 차등 적용된다. 시세별 적용비율은 △9억~15억원 70% 미만 △15억~30억원 75% 미만 △30억원 이상 80% 미만이다.

시세가 지나치게 높게 책정된 주택에 대해선 현실화율에 제고분이 추가된다. 다만 지나친 공시가격 급등현상을 차단하기 위해 국제고분에 대한 상한선을 지정했다. 시세별 제고분 상한선은 △9억~15억원 최대 8%p △15억~30억원 최대 10%p △30억원 이상 최대 12%p다.

시세 9억원 이상 단독주택과 전통시장을 제외한 모든 토지에도 현실화율이 적용된다. 제고대상은 단독주택 경우 2019년 기준 현실화율 55%에 미달되는 주택, 토지는 7년간 70% 수준으로 현실화율을 끌어올리는 선에서 마무리 됐다.

실제 서울 주요 아파트 공시가격 인상폭은 시세 상승률에 크게 못 미치고 있다. 일례로 서울 마포구 아현동 '마포래미안푸르지오' 전용 84㎡는 2016년 11월가격이 평균 7억600만원에서 2017년 11월에는 8억833만원, 2018년 11월 10억3000만원, 2019년 11월 14억3000만원으로 3년만에 약 50%가 껑충 뛰었다.

반면 공시가격은 2016년 1월 평균 5억2800만원에서 2019년 1월 7억7775만원으로 약 7% 오르는데 그쳤다. 

마포래미안푸르지오를 예로 들어 공시가격을 70%까지 끌어올리면 보유세는 12월 현재 213만7230원에서 내년 9억원을 초과하게 돼 323만5572원으로 대폭 늘어나게 된다.

용산구의 한 개업공인중개업소측은 "집을 갖고 있는 사람 대부분이 영향을 받게 되니까 종부세 인상 때 보다 파장이 크긴 할 듯하다"면서도 "그러나 내년초 깜짝 잡히는데 그칠 것"이라고 말했다.

그 근거로 중개업소는 "만약 10억짜리 부동산을 연초에 매입했는데 지금 매도호가가 14억이 됐다고 하면 보유세가 오르고 대출이 힘들어도 돈 있는 사람들은 사게 돼 있다"며 "손해보다 이득이 커 수요가 발생하는 것"이라고 덧붙였다.

업계는 이번 공시가격 인상에 대해 시장 혼란을 가중시킬 것이란 의견을 내놓았다.

최신영 리얼투데이 실장은 "공시가격이 오르면 신축아파트 분양가는 올라갈 수 밖에 없다"며 "표준공시가격은 아파트 분양가 산정시 감정평가 기준이 되기 때문"이라고 지적했다.

이어 "만약 고분양가 아파트가 완판 된다면 주변 노후아파트 가격도 덩달아 올라가게 돼 있다"며 "이러한 관점에서 본다면 공시가격 상승은 아파트가격 상승요인이 될 수 있다"고 덧붙였다.

한 대형건설사 고위 임원 또한 "예를 들어 서울 강남은 물리적 공간이 제한된 곳으로 이곳에 살고 싶어 하는 수요들이 굉장히 많다"며 "공급은 부족한데 전세나 월세수요만 많아진다면 집주인들은 공시가격 상승으로 인해 올라간 세금을 분명 전월세가격으로 메울 확률이 높아지고 곧 전월세시장은 엄청나게 오를 수밖에 없다"고 우려했다.