둔촌주공 재건축, 정말 '마지막 강남로또'일까?

민간택지 분양가상한제 시행 전 마지막 강남권 로또아파트로 불리는 서울 강동구 둔촌1동 둔촌주공 도시정비사업이 최근 모든 건축물을 철거하고 본격적인 '분양모드'에 들어갔다.
 
둔촌주공 재건축사업은 전체 1만2032가구 중 특별공급을 제외하고 일반분양 물량만 4786가구에 달하는 엄청난 규모다. 덩치가 큰 만큼 현대건설을 비롯해 대우건설·롯데건설·HDC현대산업개발이 함께 시공한다.

6일 부동산업계에 따르면 둔촌주공은 지난 16일 강동구청으로부터 관리처분계획변경안을 승인받았다. 이에 따라 분양가상한제 시행 전인 오는 4월29일 안에 입주자 모집공고를 낼 가능성이 높아졌다.

여기에 추첨제 물량 '0'건을 내용으로 한 관리처분계획변경안이 확정되면서 일반분양 물량 전량이 가점제 적용을 받게 돼 무주택자들의 '떼 청약'이 예상된다.

변수는 마지막 남은 주택도시보증공사(HUG)와의 분양가 협상이다. 둔촌주공 조합 측이 총회서 결정한 분양가는 3.3㎡당 조합원 2725만원·일반 3550만원으로, HUG 고분양가 관리기준에 따른 예상 분양가 3.3㎡당 2600만원대를 크게 웃돈다.
  
최신영 리얼투데이 실장은 "HUG와 협의기간이 길어져 4월 말까지 분양공고를 내지 못하면 분양가상한제 적용을 받아 일반분양가가 더 낮아질 수도 있는 만큼 조합 입장에선 불리한 입장"이라고 귀띔했다.

만약 일반분양가가 3.3㎡당 3550만원으로 확정된다면 '강남권 마지막 로또아파트' 타이틀은 반납해야 할 것으로 보인다. 아직 신반포3차(2971가구)·개포주공1(6642가구) 등 '진짜강남' 재건축물량이 버젓이 남아있고, 고분양가로 시세대비 메리트도 크지 않다.

게다가 강동구 성내동과 길동에 악성미분양이 존재한다. 지난해 8월 입주를 마친 주상복합 '길동경지 아리움'이 아직 100% 완판되지 못했으며, 2018년 9월 완공된 아파트 성내스테이도 아직 물량이 남아있는 상태다.

주변 시세 보다 저렴한 편도 아니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강동구 둔촌2동 '둔촌푸르지오' 12층 전용 84㎡는 지난해 11월13일 11억원에 새주인을 맞았다. 강동구 성내동 '성내올림픽파크한양수자인' 17층 전용 84㎡ 역시 지난해 11월2일 11억원에 실거래됐다.
 
둔촌주공 일반분양가가 3.3㎡당 3550만원에 책정된다면 주변 아파트시세 보다 무려 1억원 가량 비싼 셈이다.
 
전문가들 또한 둔촌주공 청약시 철저한 검증이 필요하다고 당부했다.

송승현 도시와경제 대표는 둔촌주공 재건축사업에 대해 "초과이익환수제와 재건축공공관리 제도를 피해 사업승인을 받아 저층재건축으로는 성공작"이라며 "대규모 개발이기 때문에 지역적 랜드마크로서 상징성도 갖췄다"고 평가했다.

다만 "분양가격과 시세를 고려했을 때 강남권 로또아파트와 비교하기에는 무리감이 있다"며 "주변 지역으로 올림픽선수촌을 비롯해 향후 입주물량이 많아 주택으로서 희소성이 부족한 것도 사실"이라고 조언했다.