HUG 새 심사기준으로 둔촌주공 협상 착수…3.3㎡당 3300만~3500만원 예상

단군 이래 최대 재건축사업으로 불리는 둔촌주공 아파트가 일반분양가 책정을 위한 협상에 들어갔다. 분양보증을 내주는 주택도시보증공사(HUG)가 분양가 책정에 대한 새로운 심사기준을 내놓으면서 협상에 속도를 낼 것으로 보인다.

17일 건설업계와 HUG 등에 따르면 서울 강동구 둔촌주공 재건축조합은 지난주부터 HUG와 분양보증 신청을 위한 상담을 진행하고 있다. 분양보증 신청 전 일반분양가를 협상하는 과정이다.

'분양보증'이란 분양사업자(건설사, 조합 등)가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 보증기관이 주택분양의 이행 또는 납부한 계약금과 중도금의 환급을 책임지는 제도다. 현재 20가구 이상의 주택을 선분양할때는 HUG의 분양보증이 있어야 입주자 모집공고를 내고 분양할 수 있다.

특히 HUG는 서울 등 고분양가 관리지역의 경우 분양보증서 발급전 분양가 심사를 한다. 심사기준은 구 단위로 1년내 입지·규모·브랜드 등이 유사한 단지가 있을 경우 직전 사업장의 분양가 수준으로 책정하고 직전 분양단지의 일반분양이 1년을 초과한 경우에는 이전 분양단지 분양가의 105% 이내에서 분양가를 정하도록 하고 있다.

분양사업자는 HUG가 제시하는 분양가를 받아들이지 못하면 결국 분양보증을 받을 수 없어 일반분양을 하지 못한다. 특히 둔촌주공아파트는 지난해말 총회를 거쳐 일반분양가를 3.3㎡당 3550만원으로 책정했지만 HUG의 기존 고분양가 심사기준에 따르면 3.3㎡당 2600만원 수준이어서 협상에 난항이 예상됐다.

하지만 HUG는 지난 8일 이후 분양보증을 신청하는 경우 아파트 브랜드, 가구수, 입지 등을 고려해 세분화한 심사기준을 적용하기로 했다. 그동안 심사기준이 입지·단지별 격차를 고려하지 못하고 있다는 지적이 제기돼 이를 개선한 것이다.

새 심사기준에 맞추면 둔촌주공의 일반분양가는 기존 3.3㎡당 2600만원보다 높아질 것으로 보인다. 같은 구내 직전 분양단지여서 비교기준이 됐던 강동구 고덕자이(1824가구)보다 가구수에서 6.5배 가량 많은 1만2032가구인데다 입지면에서도 서울 강남과 가까워 시세 상승 가능성이 높기 때문이다. 여기에 비교단지의 시공기간대비 상승한 건축비 등도 반영해야 한다.

HUG 관계자는 "둔촌주공의 경우 예전 제시한 일반분양가보다 높아질 가능성이 높다"며 "구체적인 부분은 사업부서에서 결정할 사안"이라고 말했다.

하지만 여전히 비교단지를 '해당 구' 내로 제한하고 있기 때문에 일반분양가 상승에 제약으로 작용할 전망이다.

업계의 한 전문가는 "HUG의 새로운 심사기준에 따라 가구수, 입지 등을 감안하면 3.3㎡당 3300만원 수준에서 결정될 것으로 보인다"면서 "다만 HUG가 제시할 일반분양가가 조합의 기대에 맞춘 수준일지는 미지수"라고 설명했다.

실제 둔촌주공 조합원들은 강동구내 분양단지가 아닌 9510가구에 달하는 송파구 헬리오시티(2018년 11월 입주)와 파크리오(2008년 8월 입주, 6864가구) 등과 비교해 주기를 원하고 있다.

한 조합원은 "송파구와 강동구 대단지 아파트가 3.3㎡당 4000만원을 웃도는 상황"이라며 "둔촌주공이 지하철 5호선 둔촌동역을 끼고 있는 초역세권 단지인만큼 최소 3.3㎡당 3500만원은 넘어야 한다"고 주장했다.