25번째 부동산대책 발표 임박, 역대급 공급계획에 쏠린 눈

설을 앞두고 문재인 정부의 25번째 부동산 대책 발표가 임박했다. 규제대신 공급으로 정책 방향을 바꾸면서 집값 안정화에 성공할 수 있을지 관심이 쏠리고 있다. 

2일 업계에 따르면 국토교통부는 오는 4~5일에 부동산 대책을 발표할 예정이다. 서울과 수도권 역세권, 준주거지역 개발 등 공급에 초점을 맞췄다. 최소 10만에서 최대 30만가구 공급설이 거론되고 있다. 

앞서 문재인 대통령은 지난 달 신년간담회에서 획기적인 공급대책을 약속하며 규제 일변도였던 그동안의 대책과는 차원이 다른 정책을 제시하겠다고 밝혔다. 

기존 투기 억제 기조는 유지하되 부동산에 대한 특단의 대책을 마련하는데 방점을 두겠다고 설명했다. 공공 참여와 주도로 인센티브 강화, 절차를 단축시켜 서울 시내 공급부족을 해결하겠다고 강조했다.

시장도 정부가 내놓을 부동산 대책에 촉각을 곤두세우는 분위기다.

공급계획에서 한발 더 나아가 재건축 규제 완화까지 기대되는 상황이지만 업계는 정부 주도 공급물량 확대 방안 정도만 실현가능성이 있다고 본다.

최근 정부는 준주거지역의 용적률을 높이고자 법령 개정을 추진 중이다. 서울 도심 역세권과 준공업지역, 저층 주거지를 고밀 개발해 공급물량을 대폭 늘리기 위한 밑그림을 그리는 것으로 풀이된다. 

역세권 범위(기존 350m)를 역 반경 500m로 확대, 평균 용적률을 200%에서 700%로 상향해 공급 규모를 이전보다 늘리는 것이 핵심이다. 

준공업지역에서는 공장 이전 부지에 산업과 주거시설을 조성해 주변을 정비하는 방식이 거론된다. 산업부지 비율은 낮추는 반면 주거 용적률을 높여 빠른 시일 내 주택을 공급할 수 있는 합리적 모델로 꼽힌다. 

이 외에 신규택지 개발, 재건축 규제 완화, 새로운 주택공급 모델에 대한 기대감도 크지만 25번째 부동산 대책에 담길지는 미지수다.

문재인 대통령이 신규 택지의 과감한 개발 가능성을 거론했고, 서울 인접지역 중 보호 가치가 낮아진 그린벨트를 해제하면 공급 숫자를 단기간에 늘릴 수 있지만, 당정은 쉽지 않다며 선을 긋고 있다.  

문 정부 출범 이후 강력한 규제가 적용된 재건축 규제 완화 기대감도 새어나왔으나 실현되기 어려워 보인다. 국토부는 "재건축 초과이익환수제 등은 검토하고 있지 않으며 역세권 개발과 저층주거지 고밀도 개발을 구체화해 발표할 것"이라고 못 박았다. 

재건축 부담금을 줄이면 조합원들의 자금난 등 애로상황을 해소하면 민간 정비사업 속도가 빨라지고 공급물량도 늘어날 수 있지만 정부는 집값 안정화 등을 이유로 고려하지 않고 있다.

변창흠 국토부 장관이 주장해온 공공자가주택 모델 도입 여부도 관심사다. 시세보다 낮은 분양가격으로 주택을 구입할 수 있되 시세차익 일부를 공공이 환수하는 방안이다. 사업성이나 수요자의 자금 부담 여력에 따라 공급비율을 유연하게 적용해 로또분양은 막고 주거 안정화를 높일 수 있을 것으로 기대된다. 

정부의 25번째 부동산 대책 발표를 앞두고 전문가들 역시 공급을 기반으로 시장 정상화를 위한 정책이 필요하다는 입장을 피력 중이다. 

한국건설산업연구원은 "규제 중심의 정책 운영은 매매·임대료 동반 상승, 지역별·상품별 풍선효과를 발생시키고 자산 격차 확대라는 부작용을 야기했다"며 "정부는 공급 정책을 펼칠 때 시차와 노후화를 고려해 장기 안정성에 기반해 제도를 운영해야하지만 재개발 및 재건축발 집값 안정을 위해 규제를 강화하다보니 장기적 공급 안전성은 해치고 도심 주택 희소성만 높였다"고 지적했다.

이어 "부동산 시장은 개인, 공급자, 사업자 모두 장기 보유 가정 하에 참여한다는 특성을 고려할 때 극단적 투기꾼을 잡기 위한 정책이 아니라 주류 시장을 위한 장기 정책으로 운영돼야 한다"며 "10년 이상 지속될 수 있는 장기 정책 중심으로 선회해야 정책 신뢰를 확보하고, 과도한 규제가 아니라 주택시장 정상화에 초점을 맞춘 정책으로 운영되야 한다"고 강조했다.