역대급 물량공세에도 시장반응 '싸늘'…"반쪽짜리 대책"

정부가 전국에 83만가구 주택공급 카드를 꺼내들며 주택시장 안정화를 자신하고 있으나 시장은 그저 시큰둥한 모습이다. 

현실성없는 공급 규모와 투기수요 차단을 이유로 여전히 시장을 통제하려는 태도를 유지한 탓에 실망감이 쏟아져나오고 있다.

정부는 지난 4일 부동산 대책을 발표하고 오는 2025년까지 전국에 83만호의 주택을 공급할 수 있는 부지를 확보하겠다고 밝혔다. 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관 주도로 대량의 주택을 짓는 것이 골자다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 수도권과 5대 광역시를 중심으로 2025년까지 주택 총 83만가구를 공급하는 '공급쇼크' 수준으로 주택시장의 확고한 안정세를 이어갈 것이라고 자신했다.

국토부 역시 주택 개발까지 일정 시간 소요로 당장의 주거불안 문제가 해소될 순 없지만, 공급 시그널만으로도 과열된 시장을 진정시킬 수 있을 것으로 확신한다. 시장의 신뢰가 형성된다면 주택 구매 수요가 신규청약으로 돌아설 수 있다고 보는 것이다.

하지만 정부의 부동산 대책에는 주택 83만가구를 어디에, 어떤 방식으로 짓겠다는 구체적인 내용이 빠져있다. 신규 택지 관련 정보는 없었고, 그나마 준공업지역이나 역세권 공급 계획을 밝혔으나 토지 보상이나 토지주 협상 방안에 대한 내용도 찾아볼 수 없었다.

소유주와 협상이 원활히 이뤄지지 않을 경우 시간과 비용 낭비는 물론 대규모 공급계획은 실현되기 어려운 것이다.

납득하기 어려운 근거로 공급물량 수치를 뽑아낸 점도 정책 신뢰도를 떨어트리는데 한 몫한다. 일례로 국토부는 공공 주도 정비사업으로 13만6000가구, 역세권 개발로 12만3000가구를 공급하겠다고 밝혔지만, 이 숫자는 지역과 여건별 변수를 반영한 기대참여율을 적용해 산출됐다. 

앞서 진행된 서울 공공재개발 공모 참여율(25.9%)을 기반으로 서울에는 25%를, 인천 등 지방에는 낮게 적용해 수치를 뽑아낸 것으로 전해진다. 

규제 완화와 패스트트랙 등 인센티브를 제공하면 공공주도 정비사업의 참여율이 높아질 것이라는 시나리오 아래 만들어진 수치일 뿐 확정된 공급물량은 아닌 셈이다.

정부가 민간 시장은 배제한 채 공공에만 막강한 힘을 실어주면서 여론은 더욱 악화되는 분위기다. 

이번 대책에서 공공에게 정비사업 주도권을 넘기면 재건축초과이익환수제나 조합원 2년 실거주 의무 등 규제를 면해주겠다는 당근책이 나왔으나 시장 반응은 냉랭하기만 하다.

사업 속도를 높일 수는 있지만 공공임대 물량이 대거 늘고 고급화가 불가능해지는 등 사업성을 두고 정부와 소유주 간 이해다툼이 심화될 수 있어서다. 부동산 커뮤니티에서는 "고양이에게 생선을 맡기는 것이나 다름없다"며 개인 재산을 국가와 공유한다는 것에 큰 거부감을 드러내고 있다.

대책 발표 이후 공공재개발·재건축 지역 매물을 구입하면 입주권을 부여하지 않겠다고 밝힌 것도 빈축을 산다.

지난해 임대차2법 사례를 비춰봤을 때, 정부가 투기수요 엄단을 이유로 민간시장에 간섭하면 각종 풍선효과와 부작용이 야기되는데 이번에도 같은 잘못을 반복하고 있어서다.

빌라 계약 체결 이후 공공 정비사업 시행지로 결정되면 현금청산되는 위험을 개인이 떠안게 될 수 있다보니 매매거래가 급감하는 등 부동산 시장이 빠르게 얼어붙을 수 있는 위험성도 제기된다. 

급진적이고 일관성없는 부동산 정책으로 혼란만 키운다는 지적도 있다. 그동안 수요관리와 강한 규제만 선보이다 갑자기 공급 정책으로 방향을 틀면 언제 또 기조가 바뀔지 몰라 정책 신뢰도가 떨어지는 등 시장 불안만 확대될 수 있어서다. 

최근 한국건설산업연구원도 정부가 단기대책이 아닌 10년 이상 지속될 수 있는 장기정책 중심으로 부동산 정책을 펼쳐야 신뢰를 확보하고 시장에 안정적인 시그널을 줄 수 있다고 조언했다. 문재인 정부 출범 이후 대책의 주기가 너무 짧고 가격 안정 효과마저 확인되지 않은 상황에서 급진적이고 과도한 정책 변화는 신뢰를 크게 훼손할 수 있다고 경고했다.

이은형 대한건설정책연구원도 "정부가 규제 일변도의 정책에서 공급 위주의 정책을 쳘치는 것은 대환영"이라며 "다만, 급진적인 방식보다는 장기플랜을 계획하고 꾸준히 정책 일관성을 유지하는 것이 무엇보다 중요하다"고 언급했다.