1989년 1월24일 이전 건축물인지 확인 영업용 건물 경우 사업자등록돼 있어야 건물확인원·점유사용료 납부영수증 확보

  • 정부의 재개발·재건축 활성화 방안 등으로 정비사업에 대한 막연한 기대감이 커지면서 '딱지투자'가 횡행하고 있어 주의가 요구된다.

    24일 정비업계에 따르면 재개발은 재건축과 달리 토지나 건물만 소유해도 일정기준을 충족하면 '딱지(입주권)'을 받을 수 있다. 소위 '뚜껑'만 갖고 있어도 입주권이 나온다. 뚜껑이란 과거 피난민 등이 대지 소유권 없이 국공유지나 사유지를 점거해 지은 무허가주택을 말한다.

    그렇다고 무조건 입주권이 나오는 것도 아니다. '무허가건물 확인원'이 있어야 한다. 만약 무허가건물 확인원이 없다면 항공촬영사진 등 증거물을 통해 무허가건물 확인원을 만든후 매매계약을 체결해야 한다.

    특히 재개발 구역내 무허가건물의 경우 사전에 구청으로부터 명의변경이 가능한지 확인해야 하며, 잔금을 치른 후에는 무허가건물 확인원 명의를 변경해야 한다. 무허가건물 확인원은 해당구청 주택과에서 확인 및 발급받을 수 있다.

    무허가건물 인정기준은 시·도마다 제각각이다. 기준년도 이후에 지어진 무허가건물이라면 입주권이 나오지 않는다. 서울·경기·인천 무허가건축물 인정기준일은 1989년 1월24일 이전이다.

    또한 무허가건물이 영업용이 아닌 주거용으로 사용하고 있어야만 '주택' 입주권을 받을 수 있다. 만약 1989년 1월24일 이전 지어진 건축물에서 영업을 하고 있고 이를 통해 '상가' 입주권을 얻으려 한다면 해당 영업시설이 사업자등록이 돼 있는지 반드시 확인해야 한다.

    무허가건물이 즐비한 곳은 다른 구역보다 재개발 가능성이 높긴 하지만 무허가건물에 투자하기 전 해당물건이 재개발 기본계획에 포함돼 있는지 여부를 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 투자목적이 입주권인 만큼 기본계획 구역에서 벗어나 있거나 구역지정이 취소된다면 낭패를 볼 수 있다.

    뚜껑매물은 불법으로 국공유지를 점거하고 있기 때문에 점유사용료, 즉 변상금을 지불해야 한다. 처음 무허가건물을 지었을 때부터 점용료를 전혀 내지 않았다면 '배 보다 배꼽이 더 큰' 불상사가 생길 수 있다. 따라서 명의이전시 이전 점용료 부분을 해결하고 계약을 해야 한다.

    그나마 사용료를 내고 점유했다면 납부영수증을 챙겨야 하며, 점유사용료 체납여부는 관할구청에서 확인할 수 있다.

    최신영 리얼투데이 본부장은 "무허가건물 경우 확인원상 면적과 실측 면전에 차이가 나는 경우가 많아 반드시 실측을 해야 한다"며 "또 해당부지를 관리처분인가 신청 전까지 해당 관리청과 매매계약을 체결해야 한다"고 조언했다.