조합원 수익율 좋아진 방배5구역 갈등은 확산, 왜?

서울 서초구 방배5구역 재건축정비사업조합이 최근 개발이익 비례율을 상향 조정키로 하면서 조합원간 이해충돌이 발생해 일정에 차질이 생겼다. 이에따라 올 하반기 예고된 '디에이치방배' 일반분양도 내년 4~5월께로 미뤄질 전망이다.

13일 정비업계에 따르면 방배5구역 재건축조합은 애초 지난 7월22일 임시총회를 열고 이르면 8월중 조합원물량을 분양할 예정이었다.

하지만 비례율을 종전 133%에서 244%로 상향하는 것을 두고 조합원간 이해관계가 얽히면서 갈등이 불거졌다. 이 과정에서 코로나19 거리두기마저 4단계로 격상되면서 결국 총회일정을 미루기로 했다.

비례율이란 재개발한 아파트와 상가의 총 분양가에서 사업비를 뺀 금액을 조합원들이 보유한 종전자산 평가액으로 나눈 금액을 말한다. 즉 '헌집(ex. 방배5구역)'과 '종후자산(ex. 디에이치방배)'에 대한 가치비율인 셈이다.

여기서 각 조합원 토지나 건물지분 평가액에 비례율을 곱하면 조합원 권리가액이 된다. 대부분 비례율이 높을수록 조합원 권리가액이 늘어나 분담금 부담을 덜 수 있다.

그렇다고 모든 조합원이 꼭 이득을 보는 것은 아니다. 예를 들어 방배5구역 A조합원의 종전자산평가액이 5억원이라고 가정했을 때 비례율 133%를 대입하면 A씨의 권리가액은 6억6500만원이지만 상향된 비례율 244%로 계산하면 12억2000만원이 된다.

문제는 비례율 상향과 함께 조합원 분양가격도 올랐기 때문이다. 다수 정비업계 관계자에 따르면 방배5구역 조합원 분양가격은 3.3㎡당 평균 2300만원선에서 3800만원대로 평당 약 1500만원 뛰었다.

예를 들어 조합원 A씨가 전용 84㎡를 분양받는다고 가정했을때 기존 공급가액 10억원에서 권리가액 6억6500만원을 제하면 3억3500만원이 부족했지만 지금은 같은평형 공급가액이 16억3900만원으로 올라 권리가액 12억2000만원을 빼고도 4억1900만원을 부담하게 됐다.

특히 A씨 보다 자산평가액이 낮은 경우 추가분담금은 더 오를 수밖에 없게 된 셈이다. 

서초구 B공인중개업소 관계자는 "방배5구역은 감정가가 큰 매물이 많아 전체적으로 보면 아마 이번 비례율과 조합원 분양가 변경이 조합원들에게 이익이 될 것"이라면서도 "그러나 일부 감정가 4억원이하 조합원들 경우에는 수억원대 추가부담금이 생기는 것도 사실"이라고 귀띔했다.

방배5구역의 한 조합원은 "비례율을 기존보다 100%이상 올린 경우는 흔하지 않다"면서 "의도하진 않았다고 하지만 조합집행부 본인들은 크게 이득 보는 구조"라고 지적했다.