[단독] 둔촌주공, 잠실진주·미성크로바도 아닌 '신반포15차'와 동급?

한국부동산원이 서울 강동구 둔촌주공 주택재건축정비사업 토지비 감정평가 결과에 대해 최근 '재검토' 결정을 내렸다.

18일 본지가 입수한 A4용지 36장 분량의 한국부동산원 '택지비평가서 검토보고서'를 보면 감정평가법인 G사는 검토내용중 12개 항목, H사는 13개 항목에 대해 보완이 필요하다고 판단, 최종 재평가의견을 제시했다.

이는 지난달 11일 강동구청이 주택법 제57조 '공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙' 제10조제5항에 의거, 한국부동산원에 둔촌주공 재건축정비사업에 대한 택지비평가서 검토요청을 의뢰한 것에 대한 답변이다.

한국부동산원은 둔촌주공 택지비평가에 대한 검토를 감정평가법인 G사와 H사에 맡겼고 그 결과 양사는 상당부분 관련규정을 준수하지 않았다고 판단했다.

택지비평가서 검토 세부보고서를 보면 먼저 G사는 △1-3 평가방법중 '평가방법 선정 및 사유' △1-6 토지의 개황중 '위치·주위환경, 도로교통상황, 지형지세, 이용상황' △2-2 공간적 선정기준의 '비교표준지 선정기준 준수 및 선정사유 기재' △3-3 개별요인중 '격차율 산출과정 및 적용사유', '비교치 계산, 기재오류 및 기타' △4-5 개별요인중 '비교항목 및 격차율 산출과정', '비교치 계산, 기재오류 및 기타' △4-6 그밖의 요인 보정치 결정중 '비교표준지별 그밖의 요인 보정치 산출여부' △5-1 토지의 조성에 필요한 비용추정액 분석중 '해당토지의 조성에 필요한 비용 추정액 분석 등의 적정성', '유사토지의 조성에 필요한 비용 추정액 분석 등의 적정성' △6-1 평가액 결정 및 결정의견의 '각 평가방법 적용시 산출된 시산가격간의 균형성' △7-1 오기 및 계산오류의 '오기 및 계산오류 등 수정사항' 등에 '재검토요청' 의견을 제시했다.

반면 H사는 12개 항목은 G사와 같지만 여기에 △4-2 비교사례의 선정중 '비교사례 분석 및 선정의 적정성'까지 더했다.

특히 양사는 공통적으로 "둔촌주공 토지비 감정평가액이 과다 계상됐다"고 적시했다.

H사는 보고서를 통해 "(둔촌주공 주택재건축정비조합은) 인근에 유사한 이용가치를 지닌 토지조성 사례가 전무해 원거리에 있는 서초구 소재 '신반포15차아파트' 비용 추정액을 비교 했지만 본건 주변 강동구 일대 길동신동아1·2차아파트 재건축정비사업, 둔촌동 삼익빌라 주택재건축사업, 천호4촉진구역 도시환경정비사업 등 천호·성내 재정비촉진지구 및 잠실 진주아파트, 미성크로바아파트 재건축정비사업 등이 존재하므로 재검토가 필요하다"고 판단했다.

H사는 또 "해당평가서는 표준지가 평가사례에 비해 4% 종합우세하다고 판단했지만 개별요인 격차는 비교사례가 표준지보다 P사의 경우 8.2%, G사는 9.2% 우세로 판단했다"며 "개별요인 우열세 판단이 다르고 그 격차도 차이가 나는 만큼 평가금액 과대계상 우려가 있다"고 지적했다.

G사 역시 "대상토지는 대규모로 전면부분은 비교표준지와 지하철5호선 둔촌동역, 초등학교 접근조건이 우세할 수 있지만 후면부분은 오히려 열세하다"며 "대상토지가 비교표준지 대비 20% 우세하다고 판단했지만 격차 균형성이 결여된바 재검토가 필요하다"고 내다봤다.

이밖에 G사와 H는  해당토지의 조성에 필요한 비용추정액 분석에서 "법인세 신고를 위한 일반거래 목적 감정평가액(5조4243억4260만원)이 종전자산가액(4조5355억7260만원) 대비 약 19.59% 증액됐으나 별도 합리성검토 없이 단순히 높은금액 기준으로 결정한 것으로 판단된다"며 "같은기간 강동구 주거지역 지가변동률은 5.375% 상승한 것과 비교할 때도 과도한 상승"이라고 질책했다.