[궁금한 稅상]일시적 2주택 양도세 비과세, 받을 수 있을까?

양도소득세가 복잡해지면서 일시적 2주택자들이 속앓이를 하고 있다. 1세대1주택 비과세 혜택을 받고 싶지만 조정지역 여부, 주택 취득 시기 등에 따라 비과세가 결정되다보니 답답해하는 납세자가 한둘이 아니다. 

가장 헷갈리는 것이 조정대상지역내 일시적 2주택자의 기존주택 양도기한, 신규주택에 세입자가 있는 경우 이사와 전입기한, 1주택1분양권을 보유한 사람의 주택양도 보유기간 기산일 등이다. 납세자 입장에서는 수많은 사례에서 세법을 어떻게 적용해야 할 지 헷갈릴 수밖에 없다. 

먼저 서울에 1주택을 보유하고 있는 A씨의 경우를 살펴보자. A씨는 이사를 가기 위해 2018년 7월 분양권을 취득했고 2020년 9월 잔금을 내고 신규주택에 이사·전입신고를 했다. 기존에 보유하던 주택은 2022년 3월 양도할 예정이다. 

일시적 2주택 비과세 혜택을 받기 위해선 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 양도를 해야 하는데 이 경우 비과세 혜택을 받지 못할까? 

국세청에 따르면 이 경우에는 주택을 신규취득한 날을 분양권 취득일이 아닌 잔금청산일로 본다. 따라서 신규주택 취득일은 2020년 9월이기 때문에 2021년 9월 이내 기존 주택을 양도해야 하는 것이 원칙이지만 이는 2018년 9월13일 이후의 계약분부터 적용된다. 

2018년 9월13일 이전에 신규주택 구입을 위해 분양권 계약을 체결했다면 신규주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택 양도시 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이에따라 A씨도 비과세를 받을 수 있다. 

B씨의 경우는 서울에 1주택을 보유하고 있다가 2020년 2월 이사갈 아파트를 취득하고 기존에 살던 아파트를 2020년 6월 양도했다. B씨가 새로 취득한 아파트에는 임차인이 살고 있었는데 해당 임차인의 임대차계약 종료일은 2021년 9월25일이었다. 

그렇다면 B씨는 언제 전입해야 일시적 2주택 비과세혜택을 받을 수 있을까? 

B씨의 상황에서는 세입자의 계약기간이 1년 넘게 남아있기 때문에 신규주택을 취득하고 1년 이내 가족들이 전입신고를 할 수 없는 상황이다. 하지만 현행법상 임차인(세입자)가 거주하는 것이 확인되고 임대차기간 종료일이 신규주택 취득일로부터 1년 후인 경우에는 최대 2년 한도로 임대차계약 종료일까지 이사·전입하면 비과세를 받을 수 있다. 

B씨가 임대차계약 종료일인 2021년 9월25일 이전에 전입신고를 한다면 비과세가 가능하지만 그 이후 전입신고를 한다면 비과세 혜택은 받지 못한다. 

2주택을 보유하고 있다가 1주택을 양도했을 경우 1주택 보유기간 기산일도 납세자들이 어려워하는 문제중 하나다. 보유기간 기산일에 따라 세금차가 크게 나 납세자들 입장에서는 절실한 문제다. 

C씨는 2017년 6월 ㄱ주택을, 2020년 6월 ㄴ주택을 취득했다가 2020년 7월 ㄴ주택을 양도했다. 이후 2021년 9월 ㄱ주택도 양도하게 됐는데 이 경우 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있을까? 

2021년 1월1일 보유주택 재기산 규정이 적용되면서 1세대 1주택 비과세를 적용하려면 다소 복잡해졌다. 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 보유 또는 거주해야 하는데 규정이 개정되면서 2주택이었다가 1주택이 된 날로부터 다시 보유기간을 재계산해야 하기 때문이다. 

이 규정을 적용하면 C씨의 1주택 보유기간은 2020년 7월부터 2021년 9월까지 밖에 안된다. 

하지만 해당 규정은 2021년 1월1일 양도분부터 적용되도록 하고 있다. C씨는 2020년말까지 다주택 상태를 해소하고 2021년 1월1일 기준 1주택자가 됐기 때문에 보유기간 재기산 규정을 적용하지 않는다. 이에따라 1세대1주택 비과세 적용이 가능하다.