"전세대출, 전세·주택가격 상승 요인… DSR 포함해야"

전세자금대출이 서민 주거 안정에 기여했지만, 전세 보증금과 주택가격 상승에도 영향을 미친만큼 제도 정비가 필요하다는 주장이 제기됐다. 

KB금융지주 경영연구소가 10일 발표한 '전세자금대출 증가에 따른 시장 변화 점검' 보고서에 따르면 2012년 23조원에 불과했던 전세자금대출 잔액은 전세가격 상승 등과 함께 2016년 이후 급증해 지난해말 180조원까지 늘어났다. 

보고서는 전세시장에는 다양한 변수가 영향을 미친다면서도 전세자금대출이 늘어난 점이 전세 및 주택 가격이 오르는 요인으로 작용했을 것으로 분석했다.

전세 가격이 높아지면 임차인의 부담이 증가할 수밖에 없는데 전세자금대출이 쉬워지면서 부담을 완화시켜 전세 가격을 끌어올리는 요인으로 작용했다는 것이다.

전세자금 마련을 위해 대출을 받은 가구 비중은 2012년 5.6%에서 지난해에는 12.2%로 2배 이상 증가했다. 특히 2016년을 기점으로 가파르게 증가한 것으로 나타났다. 전세자금대출잔액이 늘어남과 함께 중위가격도 올랐다.

전세 중위가격은 2013년말 1억4000만원 수준이었으나 2016년 말엔 2억원, 2021년말엔 2억6000만원으로 뛰었다. 서울의 경우 2013년 2억3000만원에서 2021년 4억7000만원으로 올랐다. 보고서는 보증금의 최대 90%까지 대출해주는 높은 한도와 주택담보대출이나 신용대출보다 낮은 금리 조건이 차주의 대출 부담을 크게 낮췄다고 분석했다.

보고서는 전세자금대출이 매매가격 상승에도 영향을 미쳤을 것으로 판단했다. 전세가격 상승에 영향을 미쳐 갭투자에 유리한 환경을 만들었을 뿐 아니라 주택 보유자의 전세거주를 통한 투자수단으로 작용했을 가능성이 있다고 분석했다.

따라서 연구소는 주거 취약계층에 대한 전세자금대출 등 지원은 확대하되, 과도한 전세자금대출에 따른 유동성 확대 등의 부작용은 최대한 줄일 필요가 있다는 의견이다.

주택가격 하락에 따른 전세보증금 손실을 막기 위해 매매-전세비율이 일정 수준 이상(70% 또는 80%)인 경우 전세자금대출을 제한하는 방안, 대출자들에게 전세자금 소득공제 등을 통해 원리금 상환을 유도하는 방안, 전세자금대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함하는 방안 등이 제안됐다.