[궁금한 稅상]임대소득 세금 안 냈는데…갑자기 내라고, 왜?

#. 서울에 거주하는 A씨는 지방근무로 사택에 머물게 되면서 서울에 갖고 있던 아파트를 월세로 내놓고 이에 대한 소득세는 내지 않아도 된다고 알고 있어 신고하지 않았다. 이후 이직을 하면서 근무지가 세종으로 바뀌었고, 가족들이 다같이 이사갈 생각에 전세 세입자가 있는 집을 매수하게 됐다. A씨는 6개월뒤 세입자가 나가면 이 아파트에 실거주하기로 했다. 하지만 국세청에서 2주택이상인 경우 임대소득 과세대상이라며 안내문을 발송했고 A씨는 눈앞이 캄캄해졌다. 

대부분의 사람들이 주택임대소득이 있다면 무조건 신고해야한다고 알고 있거나 전세보증금은 신고하지 않아도 된다고 오해하고 있는 경우가 많다. 

원칙적으로 주택임대소득은 과세를 하는 것이 맞지만, 서민들의 주거안정을 위해 소형주택 임대 등 특정요건에 맞는 경우에는 과세대상에서 제외하면서 납세자들은 어느 경우에 주택임대소득을 내야하는지 헷갈리는 경우가 많다.

A씨의 경우도 마찬가지다. 1주택자인 A씨가 월세수입이 있다면 원칙적으로는 과세대상이지만 기준시가 9억원 이하의 주택에 대한 월세 수입은 서민들의 주거 안정을 위해 비과세를 하고 있다. 또한 기준시가가 9억원이 초과되는 주택이라도 1주택자라면 모든 전세보증금과 월세 보증금은 비과세 대상이다.  

예를 들어 A씨가 기준시가가 10억원인 아파트를 8억원에 전세를 줬다고 해서 해당 보증금에 대해 세금을 물리지 않는다는 것이다. 다만, 1주택자라도 기준시가가 9억원이 넘는 주택의 월세 수입과 국외주택의 월세 수입에 대해선 과세를 하게 된다. 

2주택자의 경우에는 기준시가 상관없이 모든 월세 수입에 대해 과세를 하고, 전세를 포함한 보증금에 대해선 비과세를 한다. 

A씨의 경우에는 의도치 않았지만 2주택이 되면서 서울에 있는 아파트에서 발생한 월세 수입이 과세대상이 된 것이다. A씨가 주택을 소유하면서 주택임대소득 비과세 대상이 되려면 서울 소재 아파트를 전세로 돌려야 한다. 

3주택 이상일 경우에는 과세범위가 더 넓어진다. 모든 월세 수입이 과세대상이며 소형주택(40㎡이하 ·기준시가 2억원 이하) 기준을 넘어서는 주택을 3채 이상 보유했거나 보증금이나 전세금 합계가 3억원이 초과되는 경우에도 과세대상이다. 

소형주택의 보증금이나 전세금, 비소형주택(40㎡ 이상 또는 기준시가 2억원 이상)의 보증금이나 전세금의 합계가 3억원 이하인 경우에는 과세대상이 아니다. 

예를 들어 39㎡, 70㎡, 84㎡의 주택을 보유하면서 84㎡ 주택은 본인이 실거주하고, 39㎡, 70㎡ 주택의 보증금이 각각 1억5000만원, 2억원이라면 과세대상인 것이다. 

또한 주택임대소득의 경우 종합과세와 분리과세를 선택할 수 있는데, 어떤 것을 선택하느냐에 따라 세금을 많이 낼 수도, 적게 낼 수도 있어 절세전략이 필요하다. 

주택임대 총수입금액이 2000만원을 초과할 경우에는 다른 소득세 과세대상과 합산해 종합과세를 하지만, 총수입금액이 2000만원 이하인 경우에는 세율 14%를 적용해 분리과세 또는 종합과세하는 방법을 선택할 수 있다. 

만약 직장을 다니는 B씨가 5000만원의 근로소득이 있는 상황에서 1900만원의 임대소득이 발생했다면, 종합과세와 분리과세 중 선택해 신고할 수 있다. 

현재 소득세는 과표 1200만원 이하·세율 6%, 1200만~4600만원 이하·15%, 4600만~8800만원·24%, 8800만~1억5000만원 이하·35%, 1억5000만~3억원·38%, 3억~5억원 40%, 5억~10억원 42%, 10억원 초과·45%를 적용한다.

근로소득 5000만원과 임대소득 1900만원을 합산해 종합과세를 한다면 주택임대 필요경비와 근로소득공제 등을 적용해 과세표준이 5213만원이 돼 세율 24%를 적용받아, 총 650만원의 세금을 내야 한다. 

하지만 분리과세를 할 경우에는 근로소득 5000만원(과세표준 3625만원)에 대해선 세율 15%, 임대소득에 대해선 14%의 세율이 적용되면서 총 489만원의 세금이 나와 분리과세가 훨씬 유리하다.