[르포]1조 잭팟 한남2구역…고도제한 완화 흥행 열쇠

서울 용산구 한남동과 이태원동 일대는 국내 부동산 시장에서 강남 못잖게 상징성이 크다. 서울 중심부에 위치한데다 초고가 주택이 몰려 있어 주변 집값을 이끄는 대장주로 인식된다. 특히 대통령 집무실의 용산구 이전으로 가치가 더욱 커졌다. 

한남뉴타운 사업이 '황제 재개발'로 불리는 것도 이 때문이다. 이곳에서 재개발·재건축사업을 수주하면 수익성과 상징성이라는 두마리 토끼를 모두 잡을 수 있어 건설·부동산업계의 이목이 집중되고 있다. 

한남뉴타운은 1~5구역으로 나뉘는데 정비구역이 해제된 1구역을 제외한 2·3·4·5구역이 재개발을 추진하고 있다. 이중 총 사업비가 7조원에 달해 재개발 최대어로 꼽혀 온 한남3구역의 경우 2020년 현대건설이 수주에 성공하며 그해 정비사업 시장을 평정했다.

이제 업계의 시선은 시공사 선정을 앞둔 한남2구역으로 쏠린다. 다른 구역보다 가구수가 적고 층수 제한 등 한계점이 있어 주목도가 상대적으로 덜하지만 한남동이라는 상징성이 커 건설사 입장에선 버릴 수 없는 카드다.

한남2구역 재개발은 용산구 보광동 272-3 일대 8만2821㎡ 부지에 지하 6층~지하 14층, 31개동, 총 1537가구(임대238가구 포함)를 조성한다. 한남뉴타운에서 한남3구역에 이어 두번째로 사업속도가 빠른데 이르면 올 하반기중 시공사 선정에 나설 계획이다.

지난 23일 직접 찾은 한남2구역은 어느 정비사업 대상지나 그렇듯 부촌의 이미지와는 거리가 멀었다. 특히 ‘한남’이라는 사업지 명칭 탓에 괴리감이 더했고 화려한 이태원역 주변상권과 바로 인접해 있다 보니 낙후성이 두드려졌다.  

접근성은 나쁘지 않았다. 서울 지하철 6호선 이태원역이 인접한 초역세권으로 3번 출구에서 도보로 10~15분가량 걸으면 구역 중심지에 이르게 된다. 다만 이태원역부터 오르막길이 계속 이어져 체감상 거리는 더 멀게 느껴졌다. 

사업지 한 가운데 초등학교가 위치한 것도 이 구역의 특징이다. 초등학교를 중심으로 이태원역과 가까운 사업지 북쪽엔 주로 식당이나 카페 등 상가, 학교 남쪽과 동쪽으로는 좁고 굽이굽이한 골목길을 따라 연립주택이 밀집해 있다.  

이날 만난 한 공인중개업소 대표는 "한남2구역이 다른 구역보다 사업성이 떨어진다는 이야기가 많은데 어디까지나 규모나 양적인 측면에만 해당되는 것"이라며 "한남뉴타운중 유일한 '초품아(초등학교를 품은 아파트)' 구역이면서 지하철역이 가장 가깝고 남산 조망권도 누릴 수 있는 등 특장점이 적지 않다"고 설명했다. 

인근에서 요식업을 하는 A씨는 "이태원 관광특구와 바로 인접해 문화 및 편의시설 등 인프라를 그대로 활용할 수 있어 유리하다"고 말했다.

건설업계도 한남2구역 재개발에 주목하고 있다. 현재 수주전 참가가 예상되는 건설사로는 삼성물산, 현대건설, 대우건설, 롯데건설 등이 거론되고 있지만 대부분 시기상조라며 조심스런 반응을 보이고 있다.

한 건설사 관계자는 "회사 내부적으로 한남2구역 참여에 대해 논의한 부분은 없다"며 "사업규모가 작아 한남3구역 때처럼 수주전이 과열되지는 않겠지만 상징성 자체는 큰만큼 하이엔드브랜드 싸움이 될 것"이라고 밝혔다.

사업의 흥행은 높이 제한 완화 여부에 따라 갈릴 것으로 전망된다.  

현재 서울시는 남산 경관을 보호한다는 목적으로 한남동 등 주변 지역의 고도를 90m로 제한하고 있다. 이로 인해 다른 구역보다 고도가 상대적으로 높은 한남2구역의 경우 용적률 195%에 최고 14층까지만 건물을 지을 수 있다. 4·5구역은 최고 23층까지 짓는 것이 가능하다. 

최근 신축아파트의 층수가 30층 안팎에 이르는 점을 고려하면, 그 절반에 불과한 중저층 아파트가 조성되는 셈이다. 정비업계 관계자는 "높이 제한이 풀리면 일반분양이 늘어나고 사업 수익성이 상향돼 건설사들의 참여가 활기를 띠게 될 것"이라고 전망했다.

이에 한남 2·3·4·5구역 조합은 최근 별도의 협의체를 결성하고 서울시를 상대로 한남뉴타운 일대 고도 제한 완화와 층수 상향을 추진하고 있다. 서울시는 남산 주변 고도제한 완화에 대해 논의 중인 부분은 없다는 입장이다.

대통령 집무실의 용산 이전이 악재로 작용할 수 있다는 우려도 나왔다. 이날 현장에서 만난 한 주민은 "집무실 이전 자체는 환영하지만 과거 청와대 주변 지역이 고도 제한 등 규제에 묶여 개발이 뒤처진 것을 보면 향후 재개발 사업에 불리하게 작용할 수 있다"고 말했다.